Derecho Inmobiliario

LECCIÓN 1

EL DERECHO HIPOTECARIO, O INMOBILIARIO REGISTRAL







1. LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Preliminar

Supongamos que una persona quiere adquirir un piso, una finca rústica o cualquier otro inmueble. Antes de hacerlo, deberá enterarse de quién es su propietario, pues sólo él tendrá poder de disposición suficiente para vendérselo (principio nemo dat quod non habet).

Estapregunta es contestada, en principio, por el Registro de la Propiedad. En efecto, si tuviésemos en cuenta únicamente consideraciones fácticas, como la apariencia de la posesión, ello podría resultar muy perjudicial para el potencial adquirente, pues, por ejemplo, la finca en cuestión podría estar ocupada por un arrendatario, por un usufructuario, o podría ocurrir que simplemente sea un precarista quienrealiza la venta, porque la haya vendido con anterioridad a otra persona. Este adquirente, por tanto, necesita una institución que le garantice que el que le vende es el auténtico propietario de aquel inmueble.

Por otra parte, además de si el vendedor es el propietario, el comprador querrá saber si este inmueble tiene determinadas cargas o limitaciones. En efecto, muchas de estas cargas noresultan visibles: por ejemplo, la existencia de una hipoteca o de una substitución fideicomisaria. Lo mismo que hemos señalado para la propiedad es también aplicable a las cargas o derechos reales, en cuanto a su eficacia frente a terceros (art. 13 LH).

Finalmente, esta persona decide comprar el inmueble, y contrata un préstamo con un banco; el banco, por lo general, le pedirá que aporte unagarantía, que normalmente consistirá en una hipoteca sobre el propio piso que adquiere, de manera que este inmueble quede afectado al pago de la cantidad prestada. Pero, para que la hipoteca quede válidamente constituida, es necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 145.2 LH y 1.875.1 CC).

Con este ejemplo complejo vemos cómo el Registro de la Propiedad tiene una trascendenciafundamental en el tráfico jurídico inmobiliario.

Concepto de Derecho hipotecario, o inmobiliario registral

El Derecho hipotecario, también denominado Derecho inmobiliario registral, es el conjunto de normas que regulan la publicidad de las situaciones jurídicas de trascendencia real, a través del Registro de la Propiedad.

Denominación de la disciplina

- Derecho hipotecario es ladenominación clásica y la que goza de mayor tradición a partir de, precisamente, la Ley Hipotecaria de 1861, primera de las que, en España, reguló la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad con carácter general. La denominación «Derecho hipotecario» se explica porque la citada Ley y las sucesivas leyes «hipotecarias» han regulado, entre otras cosas, la hipoteca, aunque no como objetoprincipal. Es preciso reconocer que esta denominación puede resultar aparentemente extraña, pues la hipoteca, como tal, se estudia en otra de las asignaturas de Derecho civil, la dedicada a los derechos reales.

- Derecho inmobiliario registral es una denominación más moderna, mucho más técnica, y que tiene una gran difusión en la actualidad.

Integración en el Derecho civil

El Derechohipotecario es una parte del Derecho civil y, dentro de él, está especialmente relacionado con la parte correspondiente a los derechos reales. Se puede, en consecuencia, afirmar que esta materia no tiene autonomía fuera del Derecho civil: todas las normas procesales o administrativas incluidas en la legislación hipotecaria son esencialmente normas que podemos calificar como adjetivas, o comoinstrumentos que colaboran en la eficacia de la publicidad registral de las situaciones jurídicas con trascendencia real. Existen, no obstante, normas sustantivas, como son las relativas a la regulación de la hipoteca. Por otra parte, la integración de la materia hipotecaria dentro del Derecho civil se aprecia claramente, en la regulación que del Registro de la Propiedad hacen los artículos 605 a 607 del...