Derecho justiniano

La propiedad superficiaria en el derecho romano Justinianeo
Ana Belén ZAERA GARCÍA (Universidad deSalamanca)
El estudio de la propiedad superficiaria en el Derecho romano justinianeo nos obliga, aunque sea de forma somera, al análisis de la realidad socio-económica y urbanística de los siglos precedentes. A este respecto, no nos es desconocido que, desde el final de la época republicana, lamayor parte de la población romana vivía aglutinada en construcciones verticales denominadas: insulae1. El incremento de población2 que sufrió la Urbs desde el siglo III a. de C., unido a la falta de espacio para construir3, llevó a la población más desfavorecida económicamente a alojarse en casas de varios pisos. Así, se crearon barrios enteros con un plano urbanístico similar al que nosotrospadecemos en las grandes ciudades; las calles de Roma se convirtieron en callejuelas estrechas con altísimos edificios, donde los hundimientos e incendios de estas edificaciones eran cotidianos.

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La insula o casa de varios pisos donde se asienta la mayor parte de la población. Este tipo de construcción se desarrolla en Roma desde el siglo III a. de C., llegando su mayor difusión en los comienzosdel Imperio, momento a partir del cual la casa típica romana, la domus, queda reservada únicamente para unos pocos. 2 E. REIGADAS, Censura y “Res Publica”. Aportación constitucional y protagonismo político, Madrid 2000, p. 453: la población de Roma en el año 86 a. de C. ascendía ya a 910.000 habitantes, cifra que se vio incrementada en los primeros años del Imperio. 3 Vid., L. HOMO, La Romaimperial y el urbanismo en la antigüedad, “La evolución de la humanidad”, México 1956. Traducción de J. Almoina, p. 369-371; J. CARCOPINO, La vida cotidiana en Roma en el apogeo del imperio, Buenos Aires 1942. Traducción de R. A. Caminos, p. 45.

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Estas circunstancias dan lugar a que a finales de la etapa republicana en Roma exista un importante negocio inmobiliario4.El mismo Cicerón relata en diversos pasajes5 la importancia que en estos momentos comenzaron a tener las rentas procedentes de la inversión inmobiliaria urbana, que, debido al poco tiempo en el que se produce su amortización resulta una forma rápida de obtener beneficios6, por lo que incluso resultaba mucho más atractiva que la inversión en fundos rústicos, más habitual en Roma. Pero a pesar deque en la ciudad de Roma, y en otras muchas del Imperio, los edificios de varios pisos fuesen una construcción no sólo habitual, sino necesaria, el Derecho Romano clásico no reconoció la denominada “propiedad superficiaria”. Todo lo contrario, la accesión estaba reconocida como uno de los modos de adquirir la propiedad, siendo sancionada en el ordenamiento jurídico bajo el principio civilsuperficies solo cedit. Este principio, que tiene su origen en el carácter absorbente de la propiedad en Roma, no sólo modela una de las formas de adquirir el dominium ex iure Quiritium, sino que además imposibilita la propiedad separada por pisos de un edificio, puesto que en virtud del mismo todo lo que está sobre el suelo accede a él. Dicho principio impide que la construcción levantada sobre el suelopueda constituir objeto de dominium separado del suelo. Superficies solo cedit, a pesar de ser un principio consuetudinario no enunciado formalmente, fue reconocido por gran parte de los

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Vid. mi artículo: “El negocio de la insula en la Roma cicieroniana” Revista de Estudios Histórico-jurídicos Universidad Católica Valparaíso, n.º XXIV, 2002, p. 4353. 5 CICERON, Ad Att. 12.32.2; 15.17.1;16.1.5. En estos pasajes Cicerón se describe así mismo como dueño de este tipo de edificaciones y, por tanto, como preceptor de rentas provenientes del alquiler de inmuebles e incluso manifiesta la cantidad que de las misma obtenía (80.000 sestercios anuales). Este tipo de negocios supuso para él un modus vivendi bastante fructífero. 6 CICERON, Ad Att., 13.1.2:De pecunia vero video a te omnem...