Derecho Mercantil

La hipoteca inmobiliaria • Concepto • Definición legal y su crítica Artículo 1.877.− La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte decualquiera de los mismos bienes. Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen. La definición legal se critica por que no distingue a la hipoteca de la prenda. No dice nada de la posesión del bien e igualmente omite hacer referencia a la constitución del derecho real de hipoteca. La norma parece olvidar que los bienes inmuebles están sujetos a un régimende publicidad registral, no tiene por que defenderse la posesión del bien. De hecho para que la hipoteca tenga efectos, debe ser registrada, tal como lo dice el siguiente artículo: Artículo 1.879.− La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidaddeterminada de dinero. El artículo 1877 además omite hacer referencia a la manera como se va a preservar ese derecho real de hipoteca, pues al estar sometido al régimen de publicidad, se va a preservar desde el mismo momento en que se constituya y se va a mantener de acuerdo con los siguientes artículos: Artículo 1.896.− La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento de suregistro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual. Artículo 1.897.− Las hipotecas se graduarán según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el orden de su presentación. Una vez que se registra el contrato de hipoteca nace el poder del acreedor sobre el bien y se va a tomar la prelación en función del registro, el que registra primero prela sobre otrosacreedores que hayan registrado después la hipoteca. La hipoteca puede ser judicial, convencional o legal Otra omisión de vital importancia del artículo 1877, fue no hacer referencia a que la hipoteca recae sobre bienes inmuebles, lo que determina lo incompleto de ésta definición, por que el derecho de hipoteca es un derecho real inmobiliario y el concepto dado por la ley no incluye estacaracterística • Definición propuesta La definición propuesta es la dada por Rubino: La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que se constituye mediante el registro de un título (elemento esencial, sino hay registro del título no hay hipoteca), sobre bienes inmuebles determinado del deudor o de un tercero, los cuales no pasa a poseer el acreedor garantizado, sino que se atribuye a éste el 1poder de hacer ejecutar dichos bienes incluso frente al tercero constituyente y el tercero adquirente y la pretensión de ser satisfecho con preferencia sobre el precio obtenido como resultado de la ejecución En la definición se habla de un derecho real que se constituye, por que el título puede surgir de una contrato, de la ley o de una sentencia. Para que nazca el derecho real es necesario elregistro del título sin el no habrá derecho real de hipoteca. Otro elemento al cual correctamente hace referencia la definición propuesta por Rubino, es que puede constituirse sobre bienes de un deudor o de un tercero El acreedor garantizado no pasa a poseer los bienes hipotecados, sino que puede ejecutarlos, tiene el ius distrahendi, del remate del bien se va obtener un precio. Esa posibilidad deejecutar el bien es independiente de que sea propiedad del deudor, del tercero constituyente o del tercero adquirente, estos terceros no son deudores pero van a tener que soportar la ejecución del bien En definitiva, lo que tiene el acreedor hipotecario, es la posibilidad de excluir a los acreedores del mismo deudor en los límites de la garantía constituida en la hipoteca • Caracteres •...