Derecho mercantil

Un contrato no da certeza en posesión de inmuebles
Por: DIANA GONZÁLEZ/EL SIGLO DE TORREÓN/GÓMEZ PALACIO, DGO.

Los dueños de viviendas deben contar con escrituras que acrediten su propiedad.
Si usted carece de escrituras puede ser que legalmente su casa no le pertenezca, pues un contrato privado o cualquier otro documento no brinda seguridad jurídica sobre la pertenencia de bienesinmuebles, si éste es su caso regularice su situación cuanto antes.
La práctica habitual en la compra de una vivienda es la firma de un contrato privado de compraventa, para después elevarlo a escritura pública. La escritura le da forma y valor jurídico a un acto o contrato. Se trata de un documento firmado ante notario en el que se señalan derechos y obligaciones que se adquieren al comprar o recibir enherencia una casa o terreno.
Un notario público es la persona autorizada por el Estado para dar fe en la adquisición de un bien inmueble o un testamento. Para poder dar curso a la escrituración el notario público necesita el título de propiedad del inmueble que debe estar a nombre de quien lo vendió o de quien lo otorgó en herencia. Igualmente requiere no tener adeudos en pagos del Predial ydel agua.
La notaría también debe comprobar si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal, pues de ser este el caso tendrá que asegurarse de que el cónyuge está de acuerdo con la venta del inmueble.
Cuando se trata de un inmueble nuevo, por ejemplo de un departamento que forma parte de un edificio en condominio nuevo o que está en construcción, la inmobiliaria dueña de eseedificio debe tener, en primer lugar, una escritura de propiedad del terreno o de la casa en donde está construido el nuevo edificio, al igual que la escritura de constitución del régimen de condominio, algo así como la “escritura matriz” de donde van a surgir las escrituras de compraventa de los departamentos que integran ese edificio.
Entre los trámites previos que debe efectuar el notario seencuentran la solicitud del avalúo comercial y la obtención del certificado de libertad de gravámenes ante el Registro Público de la Propiedad, para cerciorarse de que el vendedor o la persona que heredó efectivamente era el dueño de ese inmueble.
El certificado de libertad de gravamen garantiza que el inmueble no está hipotecado, embargado o tiene alguna otra limitación, como adeudos pendientes enlas contribuciones.

¿CUÁNDO SE HACE?
Cuando ya ha decidido la compra de una vivienda nueva, sobre plano o en construcción, se suele firmar un contrato privado que será elevado a público en el momento de la entrega de la vivienda. El contrato privado que firman vendedor y comprador, aunque no esté formalizado ante notario, es totalmente válido y obliga a las partes en todos sus términos.¿Qué debe aparecer en el contrato?
En todo caso asegúrese de que en el contrato aparezcan bien reflejados los siguientes aspectos:
*Identificación de las partes, del comprador y del vendedor, figurando, al menos, nombre y apellidos, edad, domicilio y en el caso de sociedades declaración de que la persona que firma es su apoderado o representante legal.
*Reconocimiento de la capacidad legal paraactuar de ambas partes.
*Identificación de la vivienda objeto de la compraventa, con aporte de planos y memoria de calidades, especificándose sus linderos, descripción y valoración de los posibles anejos, superficie propia (útil y/o construida).
*Mención de la escritura de propiedad, referencia registral y estado de cargas (hipotecas, embargos).
*Precisar si en la venta se encuentra incluido o noalgún tipo de mobiliario, debiéndose, en su caso, detallar el mismo.
*Condiciones de la compra, figurando su precio exacto y detallado con desglose de los impuestos.
*Posibilidad de desligarse del contrato y bajo qué condiciones y requisitos.
*El momento de entrega de las llaves.
*Forma de pago, especificando las entregas, cantidades, plazos, y reparto de los gastos.
*Indicar quién va a...