Derecho notarial

SANEAMIENTO DE TIERRAS Y PROTECCIÓN REGISTRAL: EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Por Javier Gómez Gálligo. Registrador de la Propiedad. Letrado de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Vocal Permanente de la Comisión General de Codificación.

1.- PLANTEAMIENTO GENERAL: ESCRITURA Y REGISTRO DOS PILARES DEL TRÁFICO JURÍDICO Y ECONOMICO

El objeto de esta ponencia esponer de manifiesto la importancia de la formalización de la propiedad en el desarrollo económico y los requisitos que deben observarse en dicha formalización para que cumpla eficazmente ese objetivo. No toda formalización o dotación de títulos de propiedad a los propietarios es suficiente. Sólo lo será aquélla que cumpla un triple requisito:
a) la que atienda a la distinción existente entreparte y terceros.
b) La que no sea un mero expediente administrativo basado en la planimetría, sino que además atribuya fuertes efectos jurídicos al título de propiedad inscrito.
c) La que se base en una legislación que garantice la propiedad privada de forma estable y definida.
d) La que culmine con la atribución al titular registral y terceros adquirentes de procedimientosrápidos de ejecución de garantías.

2. DISTINCIÓN FORMA Y PUBLICIDAD

Se ha demostrado recientemente por los especialistas en análisis económico del Derecho Civil, que los países no son más ricos por razón únicamente de sus recursos naturales, sino sobre todo por la capacidad que tienen de ponerlos en circulación, de incorporarlos al tráfico jurídico. El valor de la propiedad en países endesarrollo no es intrínsecamente menor que en los países desarrollados; sin embargo, en la práctica comercial nacional e internacional, tienen mucho menos valor, porque la propiedad no está formalizada, no está incorporada a un documento que asegure con seguridad su circulación en los mercados.
Ese título que permite la comercialización segura de los bienes (no sólo de los inmuebles, sino también de losbienes muebles identificables) no es otro que la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. O dicho de otra forma: el Registro de la Propiedad basado en una titulación auténtica, fundamentalmente notarial.
Los dos aspectos son importantes. La escritura pública notarial hace referencia a la relación entre partes (y el contrato en ella formalizado será vinculante entre las partesotorgantes); el Registro de la Propiedad a los efectos de ese acto o contrato frente a terceros (de modo que sólo lo inscrito es oponible a terceros).
a) sólo la escritura inscrita goza de plenos efectos frente a todo tipo de terceros.
Los documentos públicos también en principio hacen efecto aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha (vid. artículos 1218 y 1865C.C.), pero lo cierto es que sólo por medio de la publicidad registral adquieren plenitud de efectos “erga omnes”, frente a todos, ya que los títulos no inscritos no perjudican a tercer adquirente que confía en lo que dicen los asientos registrales e ignora la existencia de aquellos (artículo 32 Ley Hipotecaria y numerosos artículos del Código Civil, entre ellos el 1124 in fine, 1473 C.C. relativo ala doble venta y que atribuye la preferencia en caso de doble transmisión de un mismo inmueble al que primero lo inscriba en el Registro).
Lo explica bien la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, que no afectó al sistema español de transmisión de la propiedad, basado en el título y en el modo (artículos 609 y 1095 C.C.), pero sí que lo modalizó en cuanto a la relación frentea terceros: “una venta que no se inscriba ni se consume por la tradición no traspasa al comprador el dominio en ningún caso; si se inscribe, traspasa el dominio frente a todos. Si no inscribe aunque tenga la posesión, es decir, aunque haya modo, será el comprador dueño con relación al vendedor, pero no respecto de otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción”.
En...