Derecho Prescripcion Adquisitiva Decenal

Notas sobre el justo título y la prescripción adquisitiva decenal
por Luis Moisset de Espanés (Rev. Notarial de Córdoba, 1977, N° 34, p. 33; Semanario Jurídico de Comercio y Justicia, N° 27; y Zeus, T. 86, D-143)

_____________

SUMARIO: 1.- Introducción 2.- Justo título. Concepto. Requisitos a) Título emanado de un no propietario b) Título emanado de un incapaz 3.- Causas que excluyen eljusto título a) Necesidad de inscripción 4.- Conclusiones __________________

_______________

I.- Introducción El plazo breve de prescripción adquisitiva de inmuebles, fijado por el legislador en 10 años, tiende a proteger ciertas situaciones en las cuales el poseedor tiene razones para considerarse verdadero propietario. El artículo 3999 expresa: "El que posee un inmueble con buena fe y justotítulo prescribe la propiedad por la posesión continua de diez

2
años". Del mencionado texto podemos extraer los tres elementos que deben reunirse para que funcione este plazo abreviado, a saber: 1) posesión durante diez años; 2) justo título, y 3) buena fe. Acotemos también que la prescripción decenal suele articularse más como excepción que como acción, pues el poseedor que tiene título ybuena fe recién se entera de la existencia de vicios o defectos cuando el verdadero propietario aparece reclamando la restitución del inmueble, y en ese momento debe acudir a la protección que le brinda el artículo 3999, siempre que su posesión reúna los requisitos exigidos en esa norma. En cambio, si nadie reclama por la pérdida del bien no es factible imaginar que quien lo está poseyendo sobre labase de un título revestido de todas las solemnidades requeridas por la ley, se presente ante la justicia afirmando que no es el propietario de ese bien, y que desea adquirirlo por prescripción! Esa actitud, incluso, le acarrearía inconvenientes probatorios, pues sería una demostración de que "no está persuadido de la legitimidad de su posesión"; en consecuencia ya no podría gozar de lapresunción de buena fe que consagra el artículo 4008, y tendría que probar que ella existió en el momento de la adquisición.

2) Justo título. Concepto. Requisitos La noción de justo título es una de las que más trabajo da a la doctrina. En primer lugar, recordemos que "título" significa "causa de adquisición", por donde "justo título" será causa suficiente de adquisición (art.2602), como ser unacompraventa, una donación, una permuta, o cualquier otra que produzca tales efectos; en cambio no servirán de justo título para la prescripción una locación, un comodato, o un depósito, pues no tienen por fin la adquisición de un derecho real, sino de un derecho personal, y sólo confieren la tenencia de la cosa.

3
Se entiende también que no es justo título la sucesión hereditaria, ni la particiónentre los herederos, pues no hay en ellas una adquisición propiamente dicha, sino que se continúa la posesión del causante, de manera que será menester remontarse al título de adquisición del difunto, para juzgar si él era o no justo, y poder determinar -en consecuencia-, si el plazo para la prescripción era de 10 o de 20 años. Tampoco sería justo título una transacción, por la que dos personasdelimitan sus derechos litigiosos o dudosos, pues la transacción tiene efectos declarativos, y no forma un título propio, en el que se pueda fundar la prescripción (art. 836), sino que cada uno de los sujetos debe estar al título originario en que basó los derechos que fueron objeto de transacción. Es conveniente recordar que el llamado "justo título" es un título que está revestido de las solemnidadesexigidas por la ley, pero presenta algunos defectos o vicios, por lo que no debe confundirse con el título perfecto, ni con el título putativo. El "título perfecto", -emanado del verdadero propietario, y sin ningún defecto de forma, ni de fondo-, unido a la tradición de la cosa, transmite plenamente el derecho real, y por tanto resulta innecesario recurrir a la prescripción decenal para...