DERECHO PROCESAL

HECHOS:
Una empresa constructora es propietaria de un inmueble y construyó sobre el mismo un edificio afectado al régimen de la propiedad horizontal. Al momento de su comercialización, procede a vender las unidades mediante el sistema de leasing inmobiliario regulado por la ley 25.248.

RESPUESTAS:
1) El contrato de Leasing es un contrato, en el que el dador conviene trasferir al tomador latenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere además la opción de compra por un precio. Asimismo el tomador adquiere el dominio en el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato, por ende el dominio se adquiere cuando se cumplen estos requisitos ya señalados.

2)Elcontrato de Leasing no se trata de una venta a plazo con reserva de dominio, ya que por medio de este contrato solo se adquiere la opción de compra, adquiere el uso y el goce del bien conforme al destino del objeto, pero al no poder venderlo, gravarlo ni disponer jurídicamente de el, nos da el indicio que no es una venta y que el dominio pertenece a otro, estamos frente a un desmembramiento delderecho de propiedad, son derechos de disfrute de la cosa ajena, ya que implican a su titular la facultad de uso y/o goce de una cosa de propiedad de otro. Como consecuencia de esto, se han desmembrado ciertas facultades del derecho de dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio desmembrado o nuda propiedad.
La política de nuestro codificador enmateria de desmembraciones del dominio, resulta claramente de las notas de los arts. 2502 y 2503 del Código, de cuya lectura surgen que ha sido sumamente restrictiva, ya que inspirándose en el derecho romano clásico, no reconoce al lado de la propiedad, sino un pequeño número de derechos reales , especialmente determinados, prohibiéndose por lo tanto, la creación arbitraria de nuevos derechos reales.El Leasing es un contrato que requiere una doble inscripción. Primeramente tras su instrumentación, a los efectos de su oponibilidad frente a terceros, debe inscribirse en el registro que corresponda, atento a la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripción en el registro podrá efectuarse a partir de la fecha de celebración del contrato de leasing. Para que produzca efectos contraterceros desde la fecha de entrega del bien objeto de leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco días hábiles posteriores, pasado ese plazo, producirá ese efecto desde que el contrato se presente para su registración. En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene x el plazo de 20 años. Se pueden renovar antes de su vencimiento, por rogatoria del dador u orden judicial.

3)Tras haber sido ejercida la opción de compra, por tanto el tomador una vez que haya pagado tres cuartas ( ¾) partes del canon total estipulado (o antes si lo conviniesen así las partes), desde ese momento nace la transmisión del dominio, es suficiente entonces para el tomador con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción, conforme a lo determinado en elcontrato. El dominio lo va a adquirir cumplidos estas pautas, las partes deben otorgar la documentación del inmueble y efectuar los demás actos necesarios que hacen a la cuestión. Producido este acto, ya no estaríamos hablando de un derecho real sobre la cosa ajena, sino de un contrato de compra y venta. En donde el dador es quien vende el bien inmueble y el tomador reviste ahora sí, la calidad decomprador. Que mediando todos los requisitos de tal contrato se constituye una compra venta, en donde hay no solo una transmisión de derechos y obligaciones sino también la confirmación de adquirir el “corpus” por parte del comprador, como así también el animus, y no reconocer en cabeza de otro sobre ese inmueble que tenga un derecho de propiedad mejor que el suyo, que en definitiva tales...