Derecho Reales

Facundo Martinez Mallada
Derechos Reales (Parte Especial)
Unidad I: Condominio
El condominio es uno de los derechos reales enumerados por el art. 2503 del Código Civil, el
cual fue regulado en forma directa por Vélez Sarsfield. Así, el art. 2674 establece que “No es
condominio la comunión de bienes que no sean cosas”.
El concepto de condominio se encuentra en el art. 2673, el cual dice que“es el derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”.
En Roma el condominio era legislado, con la idea de que todos los condóminos son dueños de
una parte ideal o indivisa, mientras que en Alemania se ve como una posibilidad de repartir al final,
pero no como un derecho real. Vélez, quien sigue el concepto romanista, busca quedure lo menos
posible, es decir, que tienda a dividirse por lo que lo limita mucho. De su definición pueden extraerse
los siguientes elementos:
1. Pluralidad de sujetos: el condominio requiere la titularidad compartida de varias personas,
físicas o jurídicas.
2. Objeto consistente en una cosa: puede ser tanto mueble como inmueble. Cualquier otra
comunión de intereses no es condominio(herencia).
3. Existencia de partes indivisas: la cosa no se fracciona en partes materiales, sino que se
extiende a la totalidad de la cosa sobre partes indivisas, ideales o abstractas que son
proporciones o participaciones en el todo; por ello, cada condómino está habilitado a usar toda la
cosa. Llambías dice que es la medida de los derechos y obligaciones de cada condómino. En
cambio, Molinariosostiene que la cuota parte es el objeto del derecho real. Esta cuota parte
siempre se expresa como una fracción o porcentaje, y el que sea ideal tiene importantes
consecuencias:
 El uso y goce de cada condómino se da sobre toda la cosa.
 Posibilidad de defender la posesión de toda la cosa por las acciones correspondientes.
 Las acciones reales también pueden ser ejercidas por el condóminofrente a terceros por
toda la cosa.
 Para hacer efectiva la acción de condómino debe dividirse la cosa.
 La expansión de los condóminos ante la renuncia de uno de ellos.
 La partición es declarativa.
I – 2
En cuanto a su naturaleza jurídica existen posiciones encontradas: Lafaille sostiene que se trata
de un derecho real autónomo, mientras que Borda considera que es el ejercicio delderecho real de
propiedad por varias personas, similar a lo que opina Mariani de Vidal, quien dice que es un derecho
de dominio con sujeto múltiple. La doctrina mayoritaria y la cátedra consideran que es la opinión de
Lafaille la acertada en este punto.
Los medios de constitución del condominio según el art. 2675, son los siguientes:
1. Contrato: en caso de compra en común de una cosa o la ventade una parte de una cosa a otra
persona. Se incluyen aquí todos los actos jurídicos equiparables a los contratos, como por
ejemplo, la partición extrajudicial de una herencia.
2. Actos de última voluntad: disposición testamentaria por la que se lega una misma cosa a dos
o más personas. La legítima no constituye condominio sino comunidad hereditaria.
3. Prescripción adquisitiva: cuando, porejemplo, la posesión durante el término requerido por
la ley ha sido ejercida por más de una persona (coposesión).
4. Casos que la ley designa: es el llamado “condominio ex lege”, el cual se da cuando la ley
impone el condominio con independencia de la voluntad de los particulares, como es el caso del
condominio de muros, posos y cercos.
Borda agrega un modo “mixto” entre la voluntad de laspartes y la ley, citando el caso de la
venta de uno de los condóminos de la parte indivisa, aunque en todos los modos se da la voluntad de
la ley, por lo que no es muy acertada su opinión.
I – El condominio y la comunidad hereditaria
La comunidad hereditaria se forma cuando fallece una persona con varios herederos. Muchos
condominios nacen de allí, pero no son conceptos jurídicamente...