Derecho registral

http://registropredios.blogspot.com/2009/09/sistemas-registrales.html

SISTEMAS REGÍSTRALES
(*)
CONCEPTO. - Cuando se habla de sistemas regístrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en éstos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino tambiénen lo concerniente a la protección de los terceros.

BREVE NOCIÓN DE CADA UNO DE LOS SISTEMAS.
En forma muy general se pueden encontrar tres tipos de sistemas: el francés, el alemán y el australiano o Torrens.

a) SISTEMA FRANCÉS. En vísperas de la Revolución Francesa, salvo el régimen particular de algunas costumbres entre los actos traslativos o constitutivos de derechos reales, únicamentelas donaciones eran publicadas.
Durante la Revolución Francesa se dictó la ley del 9 de mecidor del año III, por la cual se creó la publicidad de las hipotecas sin prever la de las transmisiones inmobiliarias, lo que constituía una grave falla que se subsanó con la ley del 11 de brumario del año VII, que ordenó al mismo tiempo la publicidad de las hipotecas y la de las transmisionesinmobiliarias, pero solamente cuando esas transmisiones recayeran sobre derechos reales susceptibles de hipoteca. La sanción por la falta de publicidad es la inoponibilidad a los terceros de la transmisión o constitución del derecho real.
Pero entre las partes, el contrato es válido y productor de obligaciones. La ley se aplicaba tanto a las transmisiones a título oneroso como a las a título gratuito.
ElCódigo francés de 1804 consagra el principio de la transmisión solo consensu de la propiedad.
Sólo reglamenta la transmisión de los actos que contengan donaciones o sustituciones de bienes susceptibles de hipoteca (arts. 939 a 942 y 1069 a" 1074). Por otra parte, la jurisprudencia posterior a la sanción del Código interpretó que no correspondía imponer la publicidad para los actos a título oneroso,lo que fue consagrado por el Código de Procedimiento.
La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié sobre la necesidad de una buena organización de la publicidad inmobiliaria, y se llegó así a la ley del 23 de marzo de 1855 que ordenaba la transcripción de la constitución de derechos reales sobre inmuebles incluso para los no susceptibles de hipoteca, tales como las servidumbres y lahabitación, que no se inscribían en la ley de brumario y llegaba a incluir entre los actos inscribibles a ciertos derechos personales como los arrendamientos a largo plazo. Quedaban excluidas las transcripciones de las particiones y transmisiones por causa de muerte, sea la sucesión testamentaria o ah intestato. La transcripción siguió siendo un requisito de oponibilidad. Por la ley del 30 de octubre de1935 se extendió el ámbito de las transcripciones a las transmisiones por causa de muerte y a los actos declarativos, tales como las particiones y las sentencias.
La ley del 17 de junio de 1938 permite la transcripción de los mandamientos de embargo, y a partir de ésta, la parte embargada no puede ya enajenar válidamente su inmueble, ni gravarlo con algún derecho real. Además, las enajenaciones nopublicadas son oponibles a los acreedores embargantes. Los registros se llevaban por los apellidos de los propietarios. Por ello, eran un caso típico de sistema cronológico personal, de mera oponibilidad a terceros, pero que no protegía al adquirente de las nulidades del acto inscripto.
El decreto del 4 de enero de 1955, si bien mantuvo el sistema cronológico personal, instauró también un sistemade publicidad real, mediante ficheros ordenados por parcelas. Se prohibe la publicación de un acto de transmisión si el anterior no ha sido inscripto(1).

b) SISTEMA ALEMÁN. La historia del Registro Inmobiliario alemán es un pedazo del auténtico ser de Alemania. El especial sentido de las formas y de los símbolos que animaba al primitivo derecho alemán continuó desarrollándose respecto de...