derecho registral

Principios registrales *







CAPÍTULO III


Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad. Asimismo están totalmente entrelazados unos de otros de tal manera que no existen en forma independiente. Su nombre no se deriva del término filosóficoinmutable, sino que se refiere a la constitución de una técnica y elaboración del estudio delRegistro Público de la Propiedad: sirve de explicación teórica y práctica de la función del Registro.
La mayoría de los autores los tratan en forma sistemática: Roca Sastre, dice que "Son los principios las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico regístral", JerónimoGonzález, al estu­ diar el tema expresa: "No cabe duda que en la técnica jurídica de estos últimos cien años se ha desarrollado una corriente metodológica que busca en los grupos de preceptos de Derecho privado unas orientaciones generales que jugando a modo de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resol­ ver los problemas concretos. Tal vez en esta vía sean los prime­ ros yhayan incurrido en exageración (por no decir que han bordeado el ridículo) los civilistas alemanes para los que no exista materia que pueda ser expuesta sin aludir a los mismos".
Por su parte Carral y de Teresa, manifiesta: "Los preceptos del RegistroPúblico son un laberinto. Se refieren a una materia sumamente compleja, y generalmente están distribuidos con el desorden y en cierta promiscuidadque produce confusión en



* Pérez Fernandez del Castillo, Bernardo, Derecho Registra/, Porrúa, S.A., México, 1990, Capítulo III, p. 71­114'
el jurista, y son causa de enredos y embrollos de los que sólo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos encamine, nos conduzca, por el camino de la verdad. Esa luz que nos encauza, nos la dan los principiosregistrales" .1
Estudios del derecho consideran que este sistema de estu­
dio es anacrónico y anquilosante pues se ha convertido en dogmático entorpeciendo la evolución del Registro Público de la Propiedad.
Por otro lado, Celestino Cano Tello,2 siguiendo a Oberneck, clasifica los principios registrales de las siguiente forma:
Principios materiales .fInscripción
lEspecialidadRogación
Principios formales Legalidad
{Tracto sucesivo

Consentimiento
Materia

{Formal


Principios mixtos

Publicidad




Prioridad
Materia

{Formal
fMateria

1Formal
{Fe pública

Legitimación

En el presente capítulo examinaré los principios registrales en el siguiente orden: 1) Publicidad; 2) Legitimación; 3) Roga­ ción; 4) Consentimiento; 5) Prelación o Prioridad; 6) Califica­ ción;7) Inscripción; 8) Especialización, y 9) Tracto sucesivo.






1. Carral y de Teresa, Luis, Derecho Notaría/ y Derecho Registro/. Porrúa, S. A., México, 1970, p. 241.
2. Cano Tello, Celestino, Iniciación al estudio de derecho hipotecario, Edit. Civitas, S.A., Madrid, 1982, p. 95.


50
Principio de publicidad

El Regimen Público de la Propiedad se creó para darseguridad jurídica frente a terceros, y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos muebles y a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan.
Existen varias formas de dar publicidad respecto de la propiedad o derecho que una persona tiene sobre un bien. Por ejemplo, el poseedor de una cosa mueble tiene la presunción
de que essu propietario; en tratándose de la prenda, se despo­ sesiona del bien al deudor como forma de publicidad, etcétera. En cambio, cuando se trata de bienes inmuebles, la publicidad se da a través de la inscripción en el Registro Público, pues la simple posesión o celebración de un contrato, no otorgan segu­ ridad jurídica frente a terceros.
Si esta institución no...