Derecho Registral

CAPÍTULO I

1.

Devenir histórico del derecho registral

Para el desarrollo del presente capítulo se debe tomar en cuenta que un amplio sector
de la doctrina de esta disciplina jurídica, considera el origen de la misma en la génesis
de la publicidad registral o inmobiliaria, la cual poco a poco se perpetra en distintas
culturas, pueblos o Estados, donde se perfeccionaron gradualmenteordenamientos
jurídicos propios, y en el recorrido de la humanidad, se consolidan hasta en la
actualidad.

Asimismo, en forma paralela con el nacimiento de la publicidad registral propia de los
negocios inmobiliarios, otro fenómeno de trascendencia histórica se produce, mismo
que incide en la evolución del derecho registral, y es la existencia de los registros de
personas, los cuales en un inicio no fueroncreados con el fin de precisar o determinar
el estado civil de aquellas, sino con el propósito de diligenciar censos de carácter
económico y político-militar. Por tal razón, aunque en la doctrina impere la idea de que
el origen del registro es de carácter inmobiliario, no se puede obviar el aspecto relativo
al registro de personas, debido a que ambos constituyen los principales inicios de esta
ramadel derecho.

En este sentido, se encuentran dos posiciones antagónicas que desarrollan el umbral
de la publicidad registral o inmobiliaria. Para autores como Besson, quien es citado por
Caicedo Escobar, la publicidad inmobiliaria o registral es un hecho tan antiguo como la
misma propiedad inmueble; otros tratadistas como Gianturco, quien es citado también
por Caicedo Escobar, consideran que lapublicidad inmobiliaria se remonta a la edad
moderna únicamente.1

1

Caicedo Escobar, Eduardo, Derecho inmobiliario registral, pág. 9
1

Estas posiciones extremas, que en su fondo son oponibles, parten de apreciaciones
distintas de la publicidad registral. La primera se debe entender como la realización de
actos que cuyo fin es simplemente exteriorizar el movimiento inmobiliario, la que
comúnmentese denomina como pubblicita noticia, que fue practicada por todos los
pueblos de la antigüedad y que en la propia compraventa se utilizaron algunas formas
que superaban los meros modismos consensuales. En tanto que, la segunda, conocida
como la pubblicita eseziale, parte del argumento que la publicidad es relativamente
reciente, en virtud de los sistemas registrales que funcionan para engendrarla eficacia
de los actos relativos al dominio.

Respetando el criterio aludido, es menester puntualizar que entre las dos corrientes
citadas con anterioridad, se gesta una posición neutral o ecléctica de la misma,
consiente de que en los inicios de la humanidad, la publicidad registral como tal no
existía sino lo que únicamente prevalecía eran formas rudimentarias de adquisición de
la propiedad,así como de su misma transmisión, pero que manifiestan los primeros
gérmenes de la misma, los cuales no pueden ser obviados para el estudio del derecho
registral. Y es que, bastantes tratadistas datan desde tiempos arcaicos sobre esta
disciplina jurídica, hasta el afianzamiento de los distintos sistemas y principios
registrales en la actualidad, que en su recorrido producen su perfección yfortalecimiento como rama del derecho autónoma.

En el recorrido histórico se encuentran distintos estadios en los que cabe analizar su
origen y evolución. Se destacan los siguientes:

1.1

Pasajes bíblicos

Estudiosos aseveran que en pasajes bíblicos se localizan los orígenes más antiguos de
esta disciplina jurídica, y es en cuanto a la publicidad registral o las manifestaciones
primitivas de latransmisión de dominio.

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Estas posiciones extremas, que en su fondo son oponibles, parten de apreciaciones
distintas de la publicidad registral. La primera se debe entender como la realización de
actos que cuyo fin es simplemente exteriorizar el movimiento inmobiliario, la que
comúnmente se denomina como pubblicita noticia, que fue practicada por todos los
pueblos de la antigüedad y que en la propia...