Derecho Romano Caso Práctico



CASO PRÁCTICO
El día 2 de enero de 2008 Héctor compró una casa a Laura por 150.000 euros.
Un mes después Laura entregó la casa a Héctor, que como vivía en otra ciudad y no pensaba habitar por el momento la casa no se preocupó por inscribir su dominio en el
Registro de la Propiedad.
El día 2 de marzo de 2008 Laura (que todavía figuraba como dueña en el Registro de la Propiedad) vendió lacasa a Juan por 200.000 euros. Juan, que desconocía que previamente la había vendido a Héctor, rápidamente inscribió este cambio en el Registro de la Propiedad. Juan también vivía en otra ciudad, por lo que tampoco ocupó la casa.
El día 10 de diciembre de 2008 unas fuertes lluvias ocasionaron graves daños en la vivienda. Héctor, que se había enterado de ello, acudió a Algeciras y comprobó cómo lacasa que había comprado en enero se había inundado. Por ello, arregló el tejado, cambió la tarima flotante estropeada y pintó aquellas habitaciones a las que les apareció moho por causa de la humedad. En total se gastó 12.000 euros.
El día 2 de marzo de 2009 Juan alquila la casa a Pilar, que se traslada inmediatamente a vivir en ella. Acuerdan que Pilar pagará a Juan 500 euros mensuales enconcepto de renta.
El día 29 de abril de 2009 Héctor acude a la casa y se encuentra viviendo en ella a Pilar.
Analiza los problemas jurídicos existentes. Tras ello, explícalos detenidamente y de forma argumentada y emite una solución ajustada a derecho

En el caso planteado podemos encontrar tres hechos jurídicos que generan consecuencias: uno que deriva de la compraventa de una casa entre Laura yHéctor, otro que surge a partir de la compraventa de la misma casa entre Laura y Juan, y tercer y último hecho el contrato de arrendamiento entre Juan y Pilar. A raíz de estos contratos ocurrirá una reforma por parte de Héctor como gastos necesarios y unos frutos (rentas de alquiler) por parte de Juan al arrendarle la casa a Pilar. Como ocurre que la vivienda es la misma y en ella recaen los trestipos de contratos, deberemos analizar si dichos negocios son válidos o no y, por ende, ajustar a derecho las consecuencias que se generan.
En cuanto al primer hecho jurídico, la compraventa de la vivienda entre Héctor y Laura, con el objeto de probar si el negocio jurídico es válido debemos estudiar si se cumplen o no los elementos esenciales.
Estamos ante un negocio jurídico de consentimientolibre, sobre el que versan dos cosas intra commercium (dinero y casa) y donde, tanto Héctor como Laura, reciben beneficio mutuo. Además, el modo de transmisión de la propiedad es legal (traditio) y se cumple tanto el título (contrato e intención de transmitir la propiedad) como el modo (entrega simbólica de las llaves), requisitos fundamentales para ser propietario de una cosa.
Por lo tanto, deprimera el negocio es completamente válido, Laura es la propietaria legal y está en su pleno derecho de vender la casa a Héctor, pero ocurre que éste no se inscribe en el Registro de la Propiedad, registro público aconsejable para proteger la vivienda ante posibles usurpaciones. Héctor, además no se muda a la vivienda, hecho éste de vital importancia para el segundo problema jurídico.
Puesbien, en el segundo hecho jurídico Laura establece, de mala fe, otra compraventa sobre la misma vivienda, en la que esta vez se la vende a Juan, que, de buena fe y sin tener conocimiento sobre quien es realmente propietario del inmueble, accede a comprarla. La apatía y dejadez de Héctor, al no inscribirse como propietario, sumado a que la casa se encuentra deshabitada, da luz verde a Laura paraactuar con dolo y vender la casa de la que ya no es propietaria a un tercero. Se establece, por tanto, un segundo negocio jurídico cuyo consentimiento, uno de los elementos esenciales, está viciado por la parte que no lo sufre, Laura, que actúa con dolo consigue que Juan, de buena fe, realice la compra de la vivienda, acción que seguramente sabiendo que Laura no es propietaria no hubiese hecho. Para...