Derecho romano

I N T R O D U C C I O N

Este trabajo de investigación trata sobre los Derechos Reales Pretorianos, donde vemos como los romanos adquirieron el derecho de utilizar los terrenos o superficie bajo su dominio, arrendaron y permitieron construir edificaciones superficiarias que el Pretor sancionó en beneficio del superficiario como verdadero derecho real, es decir, adquirieron el derecho desuperficie.

INVESTIGACION DE LOS DERECHOS REALES PRETORIANOS

Desarrollo de la superficie
El estado romano y las ciudades, buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus territorios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de construir allí edificaciones y de disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solarium. Esteuso fue seguido por los particulares, y es con respecto a las casas así edificadas superficiarias y que, el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, es decir, el derecho de superficie.

Según el derecho civil, el locatario del suelo de otro no es propietario del edificio que él ha construido, porque el propietario del terreno es quien tiene la propiedad de lasuperficie, es decir, de las edificaciones construidas sobre su terreno, por tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario, podía tan sólo reclamarle daños e intereses por la acción conductiva, y si era perturbado por terceros, obtener del propietario la cesión de sus acciones. El pretor juzgó equitativo concederle una protección más eficaz.

El edicto, ofrece, en primerlugar, al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. Además, y únicamente en caso de arriendo a perpetuidad o a largo término, el pretor promete darle, después de examen de hechos, una acción para hacer valer su derecho contra todos, aun contra el propietario, en fin, cualquier otra acción de que tuviera necesidad.

El origen de este derecho es muy antiguo. Losmunicipios tenían costumbre de arrendar sus tierras a perpetuidad, mediante un censo o vectigal. Estas tierras, por este motivo, se llamaban agri vectigales. Por razón de la perpetuidad del arriendo, el pretor encontró de utilidad conceder al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. Le ofreció una acción, y de esta manera fue reconocido un verdadero derecho realen provecho del colono.

El Jus in agro vectigali procura, poco más o menos, las mismas ventajas que el usufructo, pero se diferencia en los puntos siguientes: El colono que de él disfruta adquiere los frutos separaciones, como el poseedor de buena fe. Tiene la posesión protegida por los interdictos y está dispensado de suministrar la caución exigida al usufructuario. Por último, puede cedertambién su derecho y transmitirlo a sus herederos.

Este derecho difiere también del usufructo por sus modos de constitución, porque generalmente resulta de un alquiler, seguido de cuasi-tradición, como el derecho real de superficie, aunque puede asimismo ser establecido por legados. Se extingue si el colono cesa de pagar el vectigal, es decir, si ager vect.

En el bajo Imperio, yprobablemente desde el siglo III, los emperadores tomaron por costumbre alquilar sus tierras incultas a perpetuidad o a largo término, con la obligación para el colono de cultivarlas y plantarlas. De donde le viene el nombre de agri emphyteuticarii. A medida que las invasiones de los bárbaros y la creciente miseria hacían abandonar el cultivo del suelo, las tierras situadas en las provincias lejanas quedabancasi siempre baldías. También esta práctica fue seguida por los grandes propietarios. Se extendió el régimen de los agri vectigales, y el colono, llamado enfiteuta, fue investido de un derecho real, el derecho de enfiteusis. Bajo el mandato de Justiniano, ya no se distinguen las dos instituciones. Las expresiones ager vectigalis y emphyteuticarius son sinónimas, Si ager vectigales id est...