Derecho

De acuerdo al análisis de posibilidades y simulaciones efectuadas con la data planteada para el caso propuesto, se ha determinado cuatro escenarios potenciales:
| 5 Estrellas | 4 Estrellas |
ALTERNATIVA | A | B | C | D |
| Concesión | Franquicia | Concesión | Franquicia |
VANE | USD 18,182,617 | USD 6,012,296 | USD 301,796 | USD (4,049,904) |
TIRE | 31.0% | 21.4% | 16.5% | 8.7% |VANF | USD 36,590,592 | USD 18,759,106 | USD 6,341,976 | USD (38,261) |
TIRF | 48.4% | 32.7% | 24.1% | 10.90% |

En el Anexo 1, se presenta el desarrollo completo del desarrollo de la estructuración del modelo.
1. APRECIACIONES
De los resultados relativos al VANE, TIRE, VANF y TIRF se puede observar :
1. Utilizando criterios económicos, la alternativa más rentable consiste ensuscribir un contrato de concesión con el MIMDES y un contrato de Gerencia con cualquiera de los Operadores Internacionales señalados en este trabajo.
2. De las 4 alternativas 3 son económicamente viables, pero en el caso de la concesión de un hotel de 4 estrellas, se puede ver que el TIRE es casi igual al KOA, por lo que se llega al punto donde el ejecutar el proyecto es indiferente, por otrolado apalancando el proyecto a través del sistema financiero (Banco) con un 50% de participación permite obtener una VANF mayor, pero aun así resulta por debajo si se compara con otras opciones.
3. En cuanto a las alternativas de 5 estrellas de Franquicia y Gerencia, vemos que aun cuando los gastos administrativos y de ventas son menores (de acuerdo a lo indicado en el caso), ya que se tieneun precio o tarifa por habitación castigado hasta en un 70% de su valor, lo cual reduce los ingresos, además, mientras que en el caso de la concesión del hotel, este tiene gastos administrativos fijos. Asimismo, en el caso de la franquicia se tiene que pagar un porcentaje (4%) sobre los ingresos, porcentaje mayor al pago por administración propio del contrato de gerencia.
4. Por otro lado enel caso de la concesión del hotel 5 estrellas, se puede cobrar el precio total por habitación, y con un TIRE del 31% se excede con creces los TIREs de las otras alternativas, además, esto indica que aun si se realizara el proyecto solo con capital propio, el proyecto no es solo rentable sino que excede el KOA esperado.
5. Lo que podemos ver también es que cuando el proyecto es financiado al 50%con el banco,el VANF es más del doble que el VANE, y del análisis de sensibilidad se observa que el aumentar el financiamiento con el banco genera incrementos crecientes (esto debido a que el costo de capital proveniente del banco es menor que el KOA esperado -- 16%, versus 9%).
6. Por otro lado, el up-front pagado en un proyecto de hotel de 5 estrellas es 7.5% comparado con el 13.6% del quese paga en el proyecto de 4 estrellas, esto nos hace entender que en el caso de un hotel de 4 estrellas la cantidad para invertir en acciones que generan retorno (ya sea de forma operativa o mejoras de calidad de servicio), es menor.
7. En el caso de la 3era alternativa la de una concesión con contrato de gerencia de un hotel de 4 estrellas, en caso de financiarse únicamente con el capital delinversionista, el TIRE es casi igual al KOA (16.5% vs 16%) y dado que la demanda se da como un % de ocupabilidad en el caso de algún evento de fuerza mayor (huaicos, desmanes y protestas, huelgas etc.) se puede fácilmente operar en perdida, esto representa un aumento del riesgo financiero de la alternativa y una mayor razón por la cual ha de ser descartada, ya que no solo es necesario que elproyecto sea rentable sino también cuán bien puede afrontar los riesgos (ver matriz de riesgos), siendo este también un criterio por el cual se escogió la opción A.
8. También tenemos que ver el efecto de la retribución en el modelo, siendo que este es un porcentaje del total de ingresos, y que el Pago Anual Mínimo Garantizado es 540,000 USD se ve que en especial en el caso de los proyectos de...