DERECHO

Causas de Extinción del Arrendamiento
        Son causas de extinción del arrendamiento:
1°) el mutuo disenso
2°) la expiración del término fijado;
3°) la voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado;
4°) la pérdida o destrucción de la cosa;
5°) la resolución por incumplimiento; y
6°) excepcionalmente, la enajenación de lacosaarrendada.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento “intuitus personae” en elcontrato. Precisa­mente por ser una norma supletoria no se aplica cuando laspartes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.
Mutuo Disenso
Este modo de extinción no presenta ninguna peculiaridad en mate­ria de arrendamiento.
Expiración del Término Fijado
 Principio fundamental. Si el arrendamiento se ha hecho por tiem­po determinado, concluye eldía prefijado, sin necesidad de desahucio (C.C. art. 1.599). La regla rige tanto si el término está determinado por el contrato como si lo está por norma supletoria de la ley lo que ocurre cuando se trata de arrendamiento de predios rústicos (C.C. art. 1.626); pero puede ser descartada por pacto en contrario (especialmente por el pacto que prevé la necesidad de una notificación). Los contratos enque se prevé su renovación por períodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se con­fiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipada­mente el contrato por voluntad unilateral.
Tácita reconducción. En relación a la expiración del arrenda­mientopor vencimiento del término es necesario considerar la institu­ción de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de­terminado su duración (C.C. art. 1.600).
 A)Supuestos de la tácita reconducción son:
a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejadoen esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de queel arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de terminar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un desahucio. No excluye la tácita reconducción el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si elcontrato origi­nal a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente.
B) Efecto, de la tácita reconducción es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Si bien la ley habla de que el contratooriginal se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al ante­rior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual:
a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento origi­nal no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u...