DERECHOPRIVADOVDERECHOSREALES_Lectura2

Módulo 2
Publicidad
registral. Dinámica
de los derechos
reales

5. Publicidad registral.La
publicidad y los
principios registrales
5.1 La publicidad registral en la
República Argentina. Definición. Noción
histórica
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues ésta
tiene el deber derespetarlos. En Derecho, dar “publicidad”, significa hacer
público y notorio un hecho jurídico, una relación o situación jurídica relevante
para la comunidad. Al respecto, Vélez Sársfield, en la nota al art. 577 del Código
Civil derogado, expresaba:

(…) el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por
otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos
signos deben ser tan visibles ytan públicos como sea posible. No
se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho
que no conoce1.

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante; en la época
colonial esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las
comunicaciones reales en lugares públicos, o bien se pegaban edictos en el
muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.Tradicionalmente, la
doctrina distinguió dos modalidades de publicidad relativa a los derechos
reales: la posesoria y la registral.

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Nota al art. 577 – Ley 340 – Código Civil derogado por ley 26.994.

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La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer las
mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión, y parte
de la doctrina entiende que es insuficienteen grandes poblaciones, ya que
conllevaría una imposibilidad material de hacer conocer a todos la situación
jurídica. En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez
Sársfield sólo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en
poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo. En la
nota al viejo art. 3203, Vélez Sársfield explicaba las causaspor las cuales no
adoptó el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales,
tales como carencia de experiencia en el país, falta de efecto saneatorio en la
inscripción, ausencia de título de la mayoría de los inmuebles de la época,poco
valor de los mismos y falta de personal capacitado para emplear en los
registros.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán deconsolidar la seguridad
del tráfico jurídico, las provincias extendieron las funciones de los registros de
hipotecas (únicos previstos por el Código Civil) a la inscripción de todos los
actos jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre
inmuebles. El primero en implementar dicho sistema fue el Registro de la
Provincia de Buenos Aires, inaugurado en el año 1879. Las leyes quecreaban
los registros provinciales, solían exigir la inscripción de los títulos a los fines de
dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el régimen de
adquisición y pérdida de la propiedad, etcétera) eran inconstitucionales, tal
como manifestó la Corte Suprema de Justicia de la Nación en numerosas
ocasiones; en casos extremos, se llegó a dotar de carácter constitutivo a lainscripción de derechos reales sobre inmuebles deshabitados (provincia de La
Rioja).
A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una
“sana anomalía”), el requisito de registración se generalizó en todo el país, al
comprobarse sus conveniencias prácticas (incluso algunos lo consideraban
parte del poder de policía no delegado). En un principio, estos registros
estuvieron acargo de los particulares (caso actual de los registros del
automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas
del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial.
Con la reforma de la Ley 17.711, se modifica el art. 2505 del Código Civil de
Vélez Sársfield, agregando un requisito a la transmisión de derechos reales
sobre inmuebles: la inscripción.Ello dio lugar a la...