DERECHOPRIVADOVDERECHOSREALES_Lectura4

Módulo 4
Nuevos derechos
reales. Derechos
reales sobre cosa
ajena

13. Los derechos reales
en particular –
continuación. Las nuevas
formas de propiedad
Existe una nómina de derechos reales incorporados al Código Civil y Comercial
al sancionarse la última modificación. A continuación, desarrollaremos cada
uno de ellos.

13.1 Conjuntos inmobiliarios
Tal como mencionamos ut supra con lamodificación introducida por la Ley N°
26994 se introdujo al Código Civil y Comercial la figura de los conjuntos
inmobiliarios. Esta introducción vino a tratar de regular una temática que en la
actualidad tiene un gran auge y que en razón de la falta de legislación específica
anteriormente sufría muchos abusos.

13.1.1 Definición y caracteres
Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados,
clubesde campo, parques industriales, empresariales o náuticos,
barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o

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empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que
contemplan usos mixtos1.

Características

Son elementos característicos de estas urbanizaciones, lossiguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con
los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica
que agrupe a los propietarios de lasunidades privativas. Las
diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como
las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y
conforman un todo no escindible2.

13.1.2 Marco legal
Veamos la dinámica de funcionamiento de este nuevo derecho real:
Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real depropiedad horizontal establecida
en el Código Civil, con las modificaciones que establece el Título que regula los
conjuntos inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho real de propiedad
horizontal especial (art. 2075, CC).
"Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los
derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos
personales"3.

13.1.3Elementos
Como primera medida debemos remarcar que los elementos que se
encuentran dentro de los conjuntos inmobiliarios se dividen en partes o cosas

1

Art. 2073 - Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
Art. 2074 - Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
3
Último párrafo art. 2075 del Anteproyecto de Código Civil y Comercial "Conjuntos inmobiliarios Derechos reales",modificándose por el Poder Legislativo.
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2

que son necesariamente comunes y partes o cosas que son privativas. A
continuación desarrollaremos las características principales de cada caso.

Cosas y partes necesariamente comunes
Son necesariamente comunes o de uso común las partes y
lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo deactividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y
servicios comunes y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad y
administración que regula el emprendimiento. Las cosas y partes
cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se
consideran comunes.
Cosas y partes privativas
La unidad funcional que constituye parteprivativa puede hallarse
construida o en proceso de construcción, y debe reunir los
requisitos de independencia funcional según su destino y salida a
la vía pública por vía directa o indirecta4.

13.1.4 Facultades y obligaciones del propietario
Es dable mencionar que como existen tantos propietarios como partes o cosas
privativas hay en los tiempos compartidos es que el legislador introdujo...