Derechos reales pretorianos

LOS DERECHOS REALES PRETORIANOS
Llamados así porque tuvieron su origen en la protección dada por el pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos: el de derechos reales de goce, formado por la enfiteusis y la superficies -que constituyen una superación del rígido concepto de dominium, al estructurarse, más que como derechos reales limitativos del señorío del propietario, como señoríoprevalente sobre el de éste último-, y el de derechos reales de garantía, formado por el pignus en sus dos variantes: la datio pignoris (entrega de la prenda) o prenda y la conventio pignoris (convención pignoraticia) o hipoteca.
Los derechos sobre las cosas de que hemos venido tratando son derechos civiles, es decir, consagrados por la legislación positiva de los romanos; se les solían oponer losderechos reales pretorianos, es decir,, aquellos que el Pretor, en vista de la equidad y de la unidad general, estableció y consagró; tales son: la propiedad bonitaria, la enfiteusis, la superficie, la prenda y la hipoteca. Al suprimir Justiniano la vieja distinción entre ius civile y ius honorarium, unificó los derechos que se podían tener sobre las cosas, no habiendo desde entonces sino una solaclase de derecho.
ENFITEUSIS
La institución clásica que aparece como antecedente para que Justiniano conformara, de acuerdo con necesidades y prácticas del mundo heleno-oriental, el derecho real de enfiteusis, fue la possessio del ager vectigalis, concedida por el estado o los municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon establecido, y fue considerada por unos juristas comoresultado de una compraventa, y por otros, de una locación. Parece haber prevalecido esta última postura, pero, de todos modos, se protegerá luego aquella possessio con una acción real -actio vectigalis-, análoga a la reivindicatio, con lo que quedó asimilada a la possessio del ager tributarius y stipendiarius, verdadero derecho real que constituye la propiedad provincial.
Sobre este antecedente y elde una antigua institución griega relativa a tierras públicas incultas, concedidas con la obligación de cultivarlas y pagar un canon, Justiniano estructura la enfiteusis, oscilando entre un concepto de propiedad y otro de derecho real sobre cosa ajena. El nombre de enfiteusis, que significa en griego plantación, recuerda aquel antecedente, aunque en la institución Justinianea no se iba a exigirel cultivo del fundo. La doctrina discutió sobre la índole jurídica del ius emphyteuticum: si se lo asimilaba a una venta, el peligro de disminución o destrucción de la productividad del fundo pesaba sobre el enfiteuta; si se lo asimilaba a una locación, ese peligro recaía sobre el dueño. El emperador Zenón dispuso que si no había pacto contrario la destrucción total perjudica al concedente y laparcial al concesionario que debe seguir pagando íntegramente el canon.
La enfiteusis, concesión perpetua o a largo plazo de un fundo, confiere un derecho real de goce similar al del usufructo, pero con las siguientes diferencias:
a) El enfiteuta puede transformar o alterar las condiciones o el destino económico del fundo; no el usufructuario, que debe dejar a salvo su sustancia o esencia.
b) Elusufructuario se extingue con la persona de su titular; en cambio la enfiteusis es transmisible a los herederos y puede ser cedida, siempre que se haya ofrecido una preferente opción al nudo propietario para que pueda quedarse con la enfiteusis por el mismo precio ofrecido por ella o recibir un dos por ciento de ese precio -laudemio.
c) El enfiteuta adquiere todos los frutos separados -no sólolos percibidos, como ocurre con el usufructuario- y, además, los incrementos o mejoras, como si fuera el propietario y en abierta oposición al clásico principio de superficies solo cedit (la superficie hace parte del suelo).
d) El enfiteuta debe pagar un canon anual, con la alternativa de perder su derecho si no paga durante tres años.
SUPERFICIES
La propiedad romana importaba el principio...