Derechos reales sobre cosa ajena

I.- DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
Estos derechos tienen como objeto una cosa corporal que está en propiedad de un sujeto distinto de su titular; siendo los sujetos pasivos en la doctrina clásica los sucesivos propietarios de la cosa gravada o los titulares sucesivos de otros derechos reales sobre esa cosa. Estos derechos consisten en la facultad de su titular de realizar determinadasactividades sobre la cosa de otro, o bien de exigir del propietario que se abstenga de llevar a cabo determinadas actividades sobre la cosa propia; aparecen siempre como limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad. En la configuración originaria romana el derecho real sobre cosa ajena está tutelado sólo en orden a sujetos relacionados con la cosa. En cambio, modernamente se entiende que el titularde los derechos sobre cosa ajena tiene la facultad de exigir a los demás que se abstengan de actos que obstaculicen la puesta en práctica de su poder sobre la cosa.
Dentro de estos derechos encontramos a las servidumbres prediales o reales, a las servidumbres personales (usufructo, uso, habitación y operæ servorum) y a los derechos reales pretorianos: la enfiteusis y la superficie (conatribuciones similares a las del propietario) y a las llamadas garantías reales (prenda e hipoteca).
II.- SERVIDUMBRES PREDIALES O REALES
Son los derechos reales sobre cosa ajena más antiguos. Consisten en limitaciones determinadas y típicas que se hacen a la propiedad de un fundo (fundo sirviente) a favor de la propiedad de otro fundo (fundo dominante). El objeto de este derecho constituye un disfruteulterior económico que el propietario del fundo dominante puede obtener y aparece, por tanto, como una ventaja, un incremento del fundo dominante; paralelamente, la limitación impuesta al propietario del fundo sirviente aparece como una desventaja, una disminución del mismo.
En materia de servidumbres rigen los siguientes principios:
• La servidumbre se establece en razón de la utilidad objetivadel fundo
• La utilidad debe ser permanente.
• No cabe ser propietario de una cosa a la vez que titular de una servidumbre constituida sobre la misma cosa (nemini res sua servit).
• La obligación impuesta al propietario del fundo sirviente ha de ser de carácter negativo (servitus in faciendo consistere nequit).
• La servidumbre es indivisible, porque indivisible es la situación jurídica que lamisma entraña. No puede constituirse por fracciones en el caso del condominio.

Tenemos una primera clasificación que habla de servidumbres rústicas (las que tienen por finalidad el disfrute económico de un fundo) y de servidumbres urbanas (las establecidas para provecho o comodidad de los edificios).
Dentro de las servidumbres rústicas tenemos por un lado las servidumbres de paso: a) el iter:que consiste en el tránsito a pie o a caballo, en silla gestatoria o en litera; b) el actus: que autoriza a conducir ganado, incluyendo el iter limitado a acompañar a los jumentos (iter cum iumento); y la via: que es la suma del iter más el actus. Por el otro, tenemos a las servidumbres de acueducto que implican el derecho de conducir agua a través de un fundo ajeno, o bien de hacerla derivar delmismo.
Dentro de las servidumbres urbanas tenemos entre otras: a) servitus stillicidi: vertiente de aguas de lluvia desde el tejado de modo natural; b) servitus fluminis (por conductos o canaletas); c) servitus cloacæ (desagüe); d) servitus oneris ferendi (apoyo de muro); e) servitus tigni immitendi (apoyo de viga); f) servitus altius non tollendi (impide elevar el edificio más allá de ciertaaltura); g) servitus ne luminibus officiatur (impide que el vecino prive a nuestro edificio de luces); etc.
Las servidumbres se constituyen por: a) manicipatio (las rústicas), b) in iure cessio (todas las servidumbres), c) reserva (al enajenarse la cosa mediante mancipatio o in iure cessio), d) legado, e) adiudicatio (en los juicios divisorios) y f) usucapio (en las rústicas con anterioridad a...