Derechos Reales Sobre Inmuebles

OTROS DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES

1. El usufructo (Art. 467 y ss Cc):

Es un derecho real en cosa ajena de usar y disfrutar una cosa dejando a salvo la sustancia y la forma. Con el usufructo, el derecho de propiedad queda privado temporalmente de las facultades de uso y disfrute de la cosa objeto del derecho de usufructo, correspondiendo al propietario la nuda propiedad.
Cabe decirno obstante, que las facultades de goce o derecho de usufructo son limitadas y esta limitación se entiende en un doble sentido:

• En cuanto al tiempo de duración del derecho.
• En cuanto al goce de la cosa usufructuada, pues como ya hemos dicho, el usufructuario ha de respetar la sustancia y forma de la cosa usufructuada.

Constitución (Art. 468 Cc)

• LEGAL: Actualmente losusufructos legales han quedado reducidos al que corresponde al cónyuge viudo, como derecho hereditario en su condición de legimitario, sobre los bienes del cónyuge premuerto en la proporción que establecen, según los casos, los Arts. 834, 837 y 838 Cc.

• VOLUNTARIA O NEGOCIAL: Distinguimos a su vez dos formas o clases. Por un lado usufructo mortis causa (a través de disposición testamentaria o acto deúltima voluntad) o por acto inter vivos (bien a título oneroso o a título gratuito).

• POR USUCAPIÓN: Habrá de cumplir los requisitos, en función de si se trate de usucapión ordinaria o extraordinaria.

En cuanto a los sujetos partícipes en el usufructo nos encontramos con:

- Adquirente del usufructo (usufructuario) ( cualquier persona con capacidad para celebrar el negociojurídico inter vivos o para adquirir mortis causa.
- Transmitente, propietario o nudo propietario ( persona con facultad para disponer del objeto en concreto de que se trate.

Obligaciones del usufructuario

1. Inventariar los bienes dados en usufructo y prestar fianza (Artículo 491 Cc). En relación al inventario, éste puede hacerse tanto en documento público como privado, y los gastos queorigine los ha de sufragar el usufructuario.
En cuanto a la fianza, la doctrina entiende que valdrá tanto la real como la personal. Una y otra obligaciones pueden ser dispensadas (Art. 493 Cc).
En caso de incumplimiento de esta obligación el usufructuario no tiene derecho a que el propietario le entregue la cosa sobre la que recae el usufructo para entrar en el goce directo de lamisma.


2. Cuidar las cosas dadas en usufructo con la diligencia del buen padre de familia (Art. 497 Cc). El TS a este respecto se ha pronunciado afirmando que se trata de una obligación general con carácter de principio; se refiere al uso correcto y adecuado del objeto del usufructo y responde de los daños que sufrieron por dolo o por culpa las cosas objeto del usufructo. En caso de que elmal uso llegue al abuso, en el sentido de que perjudica la propiedad y por ende al nudo propietario, éste tiene la facultad que le otorga el Art. 520 Cc para poseer y administrar los bienes usufructuados.

3. Hacer las reparaciones ordinarias (Art. 500.1ºp. Cc). Al hablar de las reparaciones nos referimos a “las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas ysean indispensables para su conservación”. El último inciso del párrafo 2º autoriza a hacerlas al nudo propietario a costa del usufructuario, si éste no las lleva a cabo una vez requerido.


4. El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideren gravámenes de los frutos ( Art. 504 Cc).


5. El pago del interés legal de las cantidades invertidas por el nudopropietario en reparaciones extraordinarias (Art. 502.1º p. Cc).
6. El pago de los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo (Art 512 Cc), debiendo excluirse del mismo cuando el propietario haya sido condenado en costas por su temeridad o cuando ejercite el usufructuario la acción de evicción, si el usufructo se constituyó a título oneroso y ha sido privado de él por un...