DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA 2

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

Garantía

1º) Conceptos generales: el patrimonio se integra por derechos de obligaciones y derechos reales, y estos últimos (reales) pueden ser sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena. Entre los derechos reales sobre la cosa ajena, se cuentan las servidumbres que alcanzaron la plena regulación en el derecho clásico, y también la enfiteusis y lasuperficie, o la hipoteca.
2º) Las servidumbre: Indica una relación de sumisión, una restricción a la libertad. Aplicado el término a los derechos reales, se entiende por servidumbre el derecho sobre la cosa ajena, constituido sobre un fundo y en ventaja de otro fundo, o sobre cualquier cosa corporal y en ventaja de una persona. Las servidumbres personales constituyeron para el derecho clásico figurasespeciales y autónomas de derechos reales sobre la cosa ajena. Siguiendo la tradicional distinción de Justiniano, estudiaremos separadamente las servidumbres reales de las personales, de las segundas, el usufructo en lo concerniente a los modos de constitución y extinción y a la tutela judicial, elaborado a imagen del de las servidumbres prediales. No obstante, servidumbres reales y usufructo sólotienen en común la circunstancia de ser derechos reales sobre cosa ajena.
3º) Servidumbres prediales o reales: cuando el derecho de servidumbre se establecía sobre un fundo en provecho de otro fundo, se estaba en presencia de las llamadas servidumbres prediales o reales. Había una sujeción permanente de un fundo denominado sirviente en beneficio de otro, llamado, dominante, en el sentido de que elsegundo se aprovechaba de una actividad que podía desplegar sobre el primero, o de una restricción que se imponía al goce de él.
Caracteriza a las servidumbres reales su perpetuidad y por ello la relación jurídica ni queda reducida a las personas de sus titulares en el tiempo en que se las constituye, sino que se conservan inalterables a través de cuantas transferencias se operen de un propietario aotro. Es característico también el hecho de que las obligaciones que la servidumbre imponía al propietario del inmueble gravado o fundo sirviente, tenían necesariamente carácter negativo. El derecho de servidumbre no llevaba implícito un hacer a cargo del titular del predio sirviente, sino un abstenerse de hacer o un tolerar que el propietario del fundo dominante hiciera. El propietario de unacosa no podía ser titular de una servidumbre constituida sobre la misma cosa, ni tampoco la servidumbre se presumía, dado su carácter de derecho real sobre cosa ajena. Asimismo, no estaba admitido que este gravamen real pudiera establecerse sobre otra servidumbre, porque, además de carecer de sentido lógico, sólo era posible la constitución de servidumbre sobre una cosa ajena, imponiéndose a favorde una persona o de un fundo individualmente determinado. Uno de los caracteres más salientes de las servidumbres fue su indivisibilidad, ya que era indivisible la situación jurídica que ella implicaba. Esto debido a que un estado de sumisión no puede ser constituido fraccionadamente. Por aplicación de tal principio, si el fundo dominante o el sirviente llegaban a dividirse, el derecho o laobligación que imponía la servidumbre no corrían la misma suerte, porque tenía que corresponder por entero a cada una de las partes resultantes de la división. Era fundamental en las servidumbres reales que los predios fueran vecinos y debía mediar entre ellos una cercanía que permitiera el real ejercicio de la servidumbre que se trataba. Dos clases de servidumbres prediales se conocieron en el derechoromano: las servidumbres rurales o rústicas y las urbanas. Estas especies se distinguieron en atención al fundo dominante. Si el predio era un terreno libre, se estaba en presencia de una servidumbre rústica, pero si el fundo era un edificio, la servidumbre era urbana. Las más antiguas formas de servidumbre entraron en la categoría de las rústicas y eran consideradas jurídicamente res mancipi....