Derechos reales sobre la cosas ajena

TITULO IV

DERECHOS REALES SOBRE LA COSAS AJENA

* CONCEPTOS GENERALES.- Al estudiar el patrimonio y su modo de composición, dijimos que se integraba por derechos de obligaciones y por derechos reales, y que estos últimos podían ser de dos clases. Derechos reales sobre la cosa propia iura in re y derechos reales sobre la cosa ajena iura in re aliena Hemos estudiado ya lapropiedad, esto es, el derecho real por excelencia, que se ejerce sobre la cosa propia. Analizaremos ahora los derechos que se ejercitan sobre cosas pertenecientes a personas distintas de la titular razón por la cual se denominan derechos reales sobre cosas ajena.

Entre estos iura in re aliena se cuentan las servidumbres que, creadas por el ius civile, como una necesidad impuesta por la actividadagrícola y ganadera de los primeros tiempos de Roma, alcanzaron plena regulación en el derecho clásico, y la enfiteusis y la superficie, que provienen del ius honorarium y son una consecuencia del auge que alcanzó en el mundo romano la propiedad fundiaria. Hay que incluir también entre los derechos reales sobre cosa ajena a la hipoteca, aunque por su finalidad dar seguridad al cumplimientode una obligación, más propiamente se trata de un derecho real de garantía.

* LAS SERVIDUMBRES._ El vocablo servidumbre, que proviene de servus y que tiene su equivalente en la voz latina servitus, indica una relación de sumisión, una restricción a la libertad. Aplicado el término a los derechos reales, se entiende por servidumbre el derecho sobre la cosa ajena constituido sobre un fundoy en ventaja de un fundo (servidumbres previales o reales: ser vitutes praediorum o rerum) o sobre cualquier cosa corporal y en ventaja de una persona (servidumbres prersonales: sevitutes personarum)
El amplio y difundido concepto de servidumbres y su distinción en las dos especies señaladas, a sido impuesto por la compilación justinianea, ya que hasta entonces el derecho romano habría reducidola idea de servidumbre a las servituutes praediorum. Las servidumbres personales usufructo, uso, habitación, operae servorum constituyeron al derecho clásico figuras especiales y autónomas de derechos reales sobre cosas ajenas.
Siguiendo la tradición distinción justinianea, estudiaremos separadamente las servidumbres reales y las servidumbres personales. De estas segundas, en especial elusufructo no solo porque alcanzó gran importancia entre los iura y in re aliena, sino también porque su desarrollo normativo en lo concerniente a los modos de constitución y extinción y a la tutela judicial, estaba elaborado a imagen de las servidumbres previales. No obstante es de hacer notar con Arangio Ruiz que servidumbres reales y usufructo solo tienen en común la circunstancia de ser derechosreales a cosas ajenas.

* Servidumbres prediales y reales.- cuando el derecho de servidumbre se establecía sobre un fundo en provecho de otro fundo se estaba en presencia de las llamadas servidumbres previales y reales. Había, pues, sujeción permanente de un fundo, denominado sirviente (praedium servum) en beneficio de otro llamado dominante (praedium dominans),en el sentido de que el segundose aprovechaba de una actividad que podía desplegar sobre el primero, o de una restricción que se imponían en el goce de él.
Las servidumbres prediales se consideraban inherentes a los previos y de ellos inseparable de modo que una vez constituidas, si no había una causa legal de extinción, subsistían independientemente de la sucesión de diversas personas de la propiedad de los fundos quienquiera que fuese propietario del previo dominante era, por tal carácter, titular o grabado respecto de la servidumbre, la cual se transmitía activa o pasivamente con el fundo. Caracteriza, por tanto, a las servidumbres reales su perpetuidad y por ello la relación jurídica no queda reducida a las personas de sus titulares en el tiempo que se las constituye, sino que se conservan inalterables a través...