Derechos Reales

Los derechos reales.
Parte general
Metodología de los derechos reales
En nuestro código civil, los derechos reales se encuentran legislados en el Libro III, el está dividido en dieciséis títulos.
El título I se refiere a las cosas.
El título II a la posesión.
El título III a las acciones posesorias. Vélez Sarfield, en la nota al Libro III explica que trata a las cosas y a la posesión antesque los derechos reales, porque aquellas son elementos de estos (de los derechos reales).
El título IV se ocupa de los derechos reales “en general”: estableciendo disposiciones comunes para todos los derechos reales, enumerándolos, etc.
A partir del título V son legislados los derechos reales “en particular”: en los títulos V al VIII encontramos los derechos reales sobre cosa propia (dominio ycondominio) y en los títulos del X al XVI los derechos reales sobre cosa ajena como el (usufructo, uso y habitación, servidumbre, hipoteca, prenda y anticresis).
El titulo IX se refiere a las acciones reales y es criticada su ubicación en el Código Civil porque al estar ubicado luego de los derechos reales sobre cosa propia, parece que las acciones reales solo protegen a este tipo de derechosreales, cuando en realidad pueden ejercerse para proteger cualquier derecho real.
Definición de derechos reales y enumeración
Hay que tener en cuenta la nota de Ortolán al Art. 497 pues en ella se compara al derecho real con el personal:
“Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo de derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujetopasivo del derecho…
Un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera, a dar, suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor”.
Además el Art. 497 dice que a todo derecho personal le corresponde una obligación personal pero que nohay obligación que corresponda a derechos reales, o sea que D.R. es aquel al cual no corresponde una obligación.
También es importante la definición que da Demolombe (en la nota al título IV, del libro III): “Derecho real es aquel que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de forma que existan dos elementos, la persona (sujeto activo del derecho) y la cosa(objeto).”
Una definición muy completa – porque de ella surgen las características y elementos de los derechos reales- es la del Dr. Allende.
“el derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) aabstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al Ius persequendi y al Ius preferendi.
Elementos del derecho real.-
a. Sujeto: es la persona física titular del derecho real, sea nacional o extranjera. En algunos casos puede ser persona de existencia jurídicapero en otro no (Ej.: uso y habitación). Cuando el sujeto sea una persona de existencia jurídica, y el derecho real en juego sea uno cuya duración sea la vida del titular físico, el Código se encarga de limitar esa duración a 20 años (porque las personas de existencia ideal pueden tener existencia ilimitada).
b. Objeto: es la cosa. Para definir las cosas debemos distinguir: el patrimonio: es elconjunto de bienes de una persona. Bienes: son los objetos inmateriales y materiales susceptibles de valor (o sea, los derechos para el primero y las cosas para el segundo). Cosas: son los objetos materiales susceptibles de tener un valor. El Art. 2311 establece que las disposiciones referentes a las cosas también se aplican a la energía y demás fuerzas naturales susceptibles de apropiación....