Derechos Reales
Páginas: 8 (1873 palabras)
Publicado: 18 de diciembre de 2014
DERECHOS REALES (nota)1. Propiedad horizontal
1.1. Contribución al pago de las expensas comunes: pretensiónde exención por parte de determinadas unidades
Un tema de gran trascendencia práctica, como lo es la posibilidad de que los titulares de determinadas unidades integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal puedan eximirse de abonar algunos conceptos de lasexpensas comunes cuando se trata de servicios que no utilizan, fue abordado por dos de las salas de la Cámara Nacional Civil, las que se expidieron en forma similar respecto a la importante cuestión de contra quién debe trabarse esta litis. Creemos que así el asunto quedará zanjado por algún tiempo, dada la jerarquía del tribunal.
La sala M, en fallo del 29 de agosto de 1991 (J. A. Nº 5815, del10-2-93), sin entrar al análisis de la cuestión de fondo, se limitó a sentar la doctrina correcta en cuanto a la legitimación pasiva en la acción que procura el aludido resultado.
De acuerdo con el artículo 8º de la ley 13.512, los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes, en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvoconvención en contrario. Ello implica que, si se decide alterar ese modo de contribución eximiendo a alguno de los titulares del pago de ciertos rubros, se va a producir una modificación en todos los porcentuales de aportes. El gasto seguirá siendo el mismo, mas al no responder por él uno o más propietarios, los restantes se verán obligados a absorber la diferencia.
Resulta claro entonces que sialguien resuelve iniciar una acción judicial tendiente a obtener la eximición del pago de ciertos rubros de expensas, como lo que en definitiva se persigue es una modificación del reglamento de copropiedad y administración, nunca el legitimado pasivo podrá ser el consorcio.
La alteración de los porcentuales de contribución se relaciona directamente con los derechos patrimoniales de lospropietarios, de lo que se deduce que es necesario que sean oídos. Por lo tanto y tal como lo resuelve el fallo, la acción no puede dirigirse contra el consorcio representado por el administrador, sino contra la totalidad de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal.
En el mismo sentido se expidió la sala J en fallo del 25 de marzo de 1992 (Jurisprudencia Informatizada, Cám. Nac. Civ.,Oficina de Proyectos Informáticos, Selección Nº 2, septiembre de 1992), en el que al negar la legitimación pasiva del ente consorcio, en juicios en los que se pretende la reforma del reglamento, se dijo concretamente que, dada la naturaleza contractual del mismo, el intento de modificación de los compromisos contraídos por los adquirentes de las distintas unidades al convenir ser copropietarios enlas condiciones allí expresadas, debe ser esgrimido contra los restantes consorcistas a fin de que puedan ser escuchados.
Si bien no desconocemos que en algunos casos se ha aceptado al consorcio como legitimado pasivo en la acción tendiente a modificar el reglamento, con el propósito de obtener la eximición de la contribución de gastos integrantes de las expensas comunes por parte de algunasunidades, casi siempre locales de negocio con entrada independiente, consideramos que la solución es práctica pero no correcta.
Es indudable que, desde el punto de vista procesal, resulta mucho más simple actuar frente a un demandado único, mas ello importa atribuir al consorcio facultades que le son absolutamente ajenas, incurriendo en una evidente violación del derecho a la defensa en juicio quecompete a cada uno de los titulares de la propiedad horizontal. Son los derechos de estos últimos, y nos los del consorcio, los que se verán afectados al alterarse el porcentual de participación en los gastos comunes.
Lo dicho no implica desconocer la personalidad del Consorcio de Copropietarios, sino considerar que ésta existe dentro de la especialidad que hace a su objeto y fines.
1.2....
1.1. Contribución al pago de las expensas comunes: pretensiónde exención por parte de determinadas unidades
Un tema de gran trascendencia práctica, como lo es la posibilidad de que los titulares de determinadas unidades integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal puedan eximirse de abonar algunos conceptos de lasexpensas comunes cuando se trata de servicios que no utilizan, fue abordado por dos de las salas de la Cámara Nacional Civil, las que se expidieron en forma similar respecto a la importante cuestión de contra quién debe trabarse esta litis. Creemos que así el asunto quedará zanjado por algún tiempo, dada la jerarquía del tribunal.
La sala M, en fallo del 29 de agosto de 1991 (J. A. Nº 5815, del10-2-93), sin entrar al análisis de la cuestión de fondo, se limitó a sentar la doctrina correcta en cuanto a la legitimación pasiva en la acción que procura el aludido resultado.
De acuerdo con el artículo 8º de la ley 13.512, los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes, en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvoconvención en contrario. Ello implica que, si se decide alterar ese modo de contribución eximiendo a alguno de los titulares del pago de ciertos rubros, se va a producir una modificación en todos los porcentuales de aportes. El gasto seguirá siendo el mismo, mas al no responder por él uno o más propietarios, los restantes se verán obligados a absorber la diferencia.
Resulta claro entonces que sialguien resuelve iniciar una acción judicial tendiente a obtener la eximición del pago de ciertos rubros de expensas, como lo que en definitiva se persigue es una modificación del reglamento de copropiedad y administración, nunca el legitimado pasivo podrá ser el consorcio.
La alteración de los porcentuales de contribución se relaciona directamente con los derechos patrimoniales de lospropietarios, de lo que se deduce que es necesario que sean oídos. Por lo tanto y tal como lo resuelve el fallo, la acción no puede dirigirse contra el consorcio representado por el administrador, sino contra la totalidad de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal.
En el mismo sentido se expidió la sala J en fallo del 25 de marzo de 1992 (Jurisprudencia Informatizada, Cám. Nac. Civ.,Oficina de Proyectos Informáticos, Selección Nº 2, septiembre de 1992), en el que al negar la legitimación pasiva del ente consorcio, en juicios en los que se pretende la reforma del reglamento, se dijo concretamente que, dada la naturaleza contractual del mismo, el intento de modificación de los compromisos contraídos por los adquirentes de las distintas unidades al convenir ser copropietarios enlas condiciones allí expresadas, debe ser esgrimido contra los restantes consorcistas a fin de que puedan ser escuchados.
Si bien no desconocemos que en algunos casos se ha aceptado al consorcio como legitimado pasivo en la acción tendiente a modificar el reglamento, con el propósito de obtener la eximición de la contribución de gastos integrantes de las expensas comunes por parte de algunasunidades, casi siempre locales de negocio con entrada independiente, consideramos que la solución es práctica pero no correcta.
Es indudable que, desde el punto de vista procesal, resulta mucho más simple actuar frente a un demandado único, mas ello importa atribuir al consorcio facultades que le son absolutamente ajenas, incurriendo en una evidente violación del derecho a la defensa en juicio quecompete a cada uno de los titulares de la propiedad horizontal. Son los derechos de estos últimos, y nos los del consorcio, los que se verán afectados al alterarse el porcentual de participación en los gastos comunes.
Lo dicho no implica desconocer la personalidad del Consorcio de Copropietarios, sino considerar que ésta existe dentro de la especialidad que hace a su objeto y fines.
1.2....
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