Derechos reales

LA PROPIEDAD
Concepto y terminología.- Tipos de propiedad.- Tutela procesal del propietario: acción
reivindicatoria.- Otras acciones dominicales.- Limitaciones del dominio.
1. Concepto y terminología
La propiedad, a pesar de que no exista fragmento alguno en las fuentes romanas que la
defina, se concibe como aquella soberanía o poder que, de una forma efectiva o virtual,
ejerce una persona sobreuna cosa, de tal modo que se le atribuye una serie de facultades
de manera unipersonal y con un carácter, en principio, ilimitado.
Así, decimos que dicho poder puede ejercitarlo efectiva o virtualmente porque no es
necesario que el propietario esté siempre ejercitando su derecho de propiedad sobre la
cosa. La propiedad engloba además, el conjunto de facultades más amplio sobre la cosa,
pues elpropietario puede usarla, hacer suyos los frutos, disponer de ella enajenándola o
gravándola, y poseerla. El propietario en Roma es unipersonal, es decir, ejercita su
derecho unipersonalmente puesto que una cosa pertenece a una sola persona. Hay
excepciones en las que el derecho de propiedad es ostentado por una pluralidad de
personas (= copropiedad), aunque estas situaciones son temporales. Porúltimo, la
propiedad es un poder en principio ilimitado, aunque a veces se limita en beneficio de
un particular o de una comunidad.
Por lo demás, desde un punto de vista etimológico, la palabra empleada por los romanos
para referirse al señorío ilimitado sobre la cosa es el de dominium. El término
proprietas, que finalmente prevalecerá en las lenguas romances, lo utilizaban los
juristas para designaral dueño que tenía limitado su poder sobre la cosa por la
concurrencia de otros derechos sobre la misma (p.e.: el del usufructuario).
2 . Tipos de propiedad
La propiedad principal es la “propiedad civil” o dominio quiritario1, y sólo tienen
acceso a ella los ciudadanos romanos.
Los ciudadanos extranjeros (= peregrinos) no pueden ser propietarios, pero son
asistidos por el pretor mediante accionesficticias cuando reclaman en Roma cosas de su
pertenencia. De ahí que se hable de “propiedad peregrina”.
Otro tipo de propiedad es la “propiedad pretoria” o “bonitaria”, que es la protegida por
el pretor a través de la acción Publiciana, referida en origen a aquellos casos en los que
se transmite una res mancipi sin celebrar una mancipatio. El pretor protegía aquí al
adquirente incluso frente alpropietario civil, aunque no siempre con carácter absoluto.
3. Tutela procesal de la propiedad

3.1- Acción reivindicatoria.
Es la acción que protege al propietario civil contra el tercero que posee ilícitamente. El
propietario, en tanto puede defenderse con interdictos posesorios, no necesita una
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Quirites: antiguo nombre que designa a los ciudadanos.

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acción; acude a ejercitar una accióncuando pierde la posesión y es el demandado quien
posee.
La carga de la prueba de la propiedad corre a cargo del demandante, prueba que se
vuelve imposible cuando se trata de reconstruir la cadena de transmisiones de la cosa
hasta llegar al adquirente originario. La usucapión viene a salvar en gran medida esta
dificultad de prueba.
La acción reivindicatoria presenta la cláusula arbitraria por la queel demandado puede
adelantarse a restituir antes de ser condenado. En esa restitución el juez debe indicar
cómo y en qué medida debe hacerse, y para ello debe tener en cuenta los frutos que la
cosa ha producido y quién corre con los gastos que el poseedor ha realizado sobre la
cosa.
Ante todo debe comprobar si el poseedor es de buena o de mala fe. Si el demandado es
poseedor de buena fe, hacesuyos lo frutos hasta el momento de la litis contestatio, y
además tiene derecho a que el demandante le reembolse los gastos necesarios hechos
para la conservación de la cosa y los gastos útiles, es decir, los que aumentan el valor de
la cosa o su rendimiento. Los gastos voluptuarios, es decir, los de placer o lujo, no los
tiene que reembolsar el demandante. Para cobrar todo lo anterior, el...