desalojo anticipado

NUEVO PROCEDIMIENTO DE DESALOJO ABREVIADO EN PROV. DE BUENOS AIRES (ART. 676 Ter CPCCBA)


I. - LA FLAMANTE NORMA (Art.676 ter CPCCBA)
Acaba de sancionarse mediante ley 14.220 del 2/XII/2010, promulgada por Dec. 2765/10 del 23/XII/2010, publicada en el B.O. (Bs. As.) el 14/I/2011, la reforma al CPCCBA (Provincia de Buenos Aires) que incorpora al Cap. del “Desalojo” el art. 676 ter,estableciendo un procedimiento abreviado para el desalojo de inmuebles por las causales de “falta de pago” o “vencimiento del contrato”. Festejamos esta decisión acertada de los legisladores provinciales, que ponen en paridad el CPCCBA con las normas contenidas en los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN (nación) en relación al proceso de desalojo, generando mayor seguridad jurídica a las relacioneslocativas. De todos modos, previo al análisis técnico y valorativo en relación a sus bondades o falencias, repasaremos en apretada síntesis el proceso de desalojo en la provincia de Buenos Aires, cuyo estudio puede ser ampliado en Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones y proceso de desalojo, Abacacía, Bs. As., 2010, p. 245 y ss.
II. - EL DESALOJO EN PROV. DE BS. AS.
1. - Desalojo y procesosumario.
El desalojo se tramita por este tipo de juicio; en tres artículos el CPCCBA regula el proceso de desalojo, cuales son los 676 (éste remite al proceso sumario), 677 y 678.
2. - Legitimación.
El art. 676, 2ª pte. (CPCCBA) es análogo al art. 680 del CPCCN.
A) Sujetos
En el proceso de desalojo intervienen dos sujetos: 1) El órgano jurisdiccional: es el juez quien debe cumplir lafunción de órgano jurisdiccional representando al Estado en la división de poderes, con la finalidad de resolver los reclamos de los justiciables. Su competencia se da en razón de la materia y del territorio, temas que se tratan separadamente; 2) Las partes: a) la actora o legitimada activa, que es quien peticiona ante el órgano jurisdiccional la pretensión de desalojo. Está constituida por propietario,condómino, herederos, locador, locatario principal en la sublocación, usufructuario, usuario, poseedor, comodante, administrador de la sucesión, mandatario, consorcio o copropietario de PH, “superficiario” en derecho real de superficie forestal y dador en el leasing; b) La demandada o legitimada pasiva, es contra quien se deduce la pretensa de desahucio. Está conformada por el locatario,sublocatario, tenedor precario, intruso, cónyuge, concubino, tomador de leasing, subinquilinos y ocupantes y terceros.
B) Partes
1)Legitimación activa.
Propietario: a) Locación, leasing y comodato: Conforme al art. 2513 del Cod. Civil, el propietario de un inmueble, tiene la facultad de poseer, disponer o servirse de él, usarlo y gozarlo, por lo tanto, también recuperar su tenencia en caso de habersido dado en locación, leasing o comodato. Debe acreditarse la titularidad dominial, con la escritura inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, pero en la Cap. Fed., está el plenario Arcadini (CNCiv., en pleno, 11/XI/58, Arcadini, Roque Suc. c/Maleca, Carlos, LL, 92-463; JA, 1958-IV-428; GF, 224-284), cual interpretó que el comprador de un inmueble con escritura traslativa del dominio noinscripta en el Registro, puede, aún antes de la tradición del bien, ejercer acción reivindicatoria contra el tercer poseedor. Consecuentemente, la doctrina de este fallo resultaría de aplicación analógica (art. 16 Cod. Civil) para el proceso de desalojo, posibilitando accionar al titular por escritura no inscripta. Respecto al titular por boleto, la mayoría de la jurisprudencia, le veda laposibilidad de ser actor, pero, sin embargo, basados en algún fallo donde se demostró la autenticidad de un boleto de compraventa y el carácter de herederos legítimos de los actores, se dictaminó que tenían legitimación activa para demandar por desalojo (Cám. 2ª Apel. Civ. y Com. La Plata, sala III, 21/XI/91, Domínguez, María Esther y otros c/Giusti, Elvira Susana s/Cobro de alquileres ‑ordinario‑,...