DESALOJO

Aníbal Torres Vásquez
  ANIBAL TORRES VÁSQUEZ
POSESION PRECARIA
 
Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin 
título alguno o cuando el que se tenía ha 
fenecido [1] .
1. Concepto
Poseedor precario es el que ocupa un bien sin título, ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido [2] .
El art. 911 contiene dos supuestos:
a. Ausencia de título . Se tratadel poseedor que entró de hecho en la posesión, no posee título alguno [3], por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesión, el usurpador, el ladrón, el hurtador.
b. Título fenecido . El título fenece por decisión judicial, por disposición de la ley, por cumplimiento del plazo o condición resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad [4] , resolución, rescisión, revocación, retractación,etc. En general, el título queda extinguido en todo caso de ineficacia estructural o funcional del acto jurídico por el cual se cedió la posesión del bien.
Una persona puede poseer un bien como propietario, como poseedor mediato o inmediato, como mero tenedor, como ocupante precario.
El poseedor precario puede o no haber sido un poseedor inmediato. No es inmediato (poseedor en virtud de untítulo -art. 905-) el que posee sin título, o sea sin ningún vínculo con el que tiene derecho a la posesión. En tal virtud, es errónea la afirmación de Gonzales [5] cuando sostiene que el precario debe ser necesariamente un poseedor inmediato, por lo que debe excluirse de la precariedad al vendedor que no cumple con entregar el bien; al contratante que se mantiene en la posesión del bien luego que elcontrato haya sido anulado o resuelto; a los casos de vencimiento del plazo que origina el deber de restitución del bien; al que detenta el bien de su principal que no restituye el bien después de extinguido el vínculo jurídico.

[1] . La mención de artículos sin indicar a qué cuerpo legal pertenecen, corresponden al Código civil.
[2] . Según el Diccionario de la Real Academia Española, precario(del latin precarius ) es el "que tiene sin título, por tolerancia o inadvertencia del dueño.
[3] . CAS. N°799-2000 del 18.10.2000. Para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfruto del bien por parte de la emplazada; y el título de la posesión no tiene porque constar necesariamente en documento de fecha cierta o eninstrumento público. CAS. N° 1830-99 del 29.10.99. Si los demandantes no son propietarios de la edificación, no es pertinente la aplicación respecto de ésta lo dispuesto en los arts. 911 y 923 del C.C., no siendo posible proceder al desalojo de sólo el terreno; no tiene la calidad de poseedor precario quien es dueño de la edificación construida sobre el terreno de los accionantes.
[4] . Por ejemplo, esdeclarado nulo el contrato de arrendamiento celebrado por el arrendatario con uno de los copropietarios respecto del bien común, por violar la norma imperativa contenida en el art. 1669, nulidad que debe ser declarada en aplicación del art. V del T. P. Del CC.
[5] . Gonzales Barrón, Gunther, Curso de Derechos Reales , Jurista editores, Lima, 203, p. 260.

 
La jurisprudencia, interpretandocorrectamente el art. 911, ha establecido que es precario tanto el que ejerce la posesión sin título, o sea con ausencia absoluta que permita advertir que se le haya concedido la custodia, uso o disfrute del bien, o cuando el título que tenía ha fenecido, es decir, el poseedor inmediato no restituye el bien a su concedente una vez extinguido el título.
Jurisprudencia:
1. CAS. N° 14-95. Conforme alart. 911 del CC. La posesión es precaria si se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido . 
2. CAS. N° 677-96. Es posesión precaria aquella llamada de facto o clandestina, pues el que la ejerce en tal situación no tiene título o teniéndolo ha fenecido . 
3. CAS. N° 1818-97. La precariedad en el uso de inmueble no se determina únicamente por la carencia de un título de...