Desalojo

PROCESOS ESPECIALES PATRIMONIALES
DESALOJO

Concepto:
La pretensión de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentre ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión.
Causales:
Los motivos que habilitanel desalojo son:
a) Falta de pago
b) El vencimiento del período contractual
c) El uso abusivo del inmueble (cambio de destino)
d) Las transferencias o sublocaciones prohibidas. (Con requisitos especiales previstos en leyes especiales de locaciones urbanas que más adelante se desarrollarán).

Legitimación activa y pasiva:
A) Legitimación activa:
El sujeto activo es quienpeticiona ante el órgano jurisdiccional la pretensión de desalojo, que puede ser el titular del inmueble o todo aquel que tenga un derecho de uso y goce sobre el mismo. Está constituida por propietario, condómino, herederos, locador, locatario principal en la sublocación, usufructuario, usuario, poseedor, comodante, administrador de la sucesión, mandatario, consorcio o copropietario de PH,“superficiario” en derecho real de superficie forestal y dador en el contrato de leasing.


Propietario:
a) Locación, leasing y comodato: Conforme al art. 2513 del Cod. Civil, el propietario de un inmueble, tiene la facultad de poseer, disponer o servirse de él, usarlo y gozarlo, por lo tanto, también recuperar su tenencia en caso de haber sido dado en locación, leasing o comodato. Debe acreditarsela titularidad dominial, con la escritura inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Respecto al titular por boleto, la mayoría de la jurisprudencia, le veda la posibilidad de ser actor, pero, sin embargo, basados en algún fallo donde se demostró la autenticidad de un boleto de compraventa y el carácter de herederos legítimos de los actores, se dictaminó que tenían legitimación activapara demandar por desalojo (Cám. 2ª Apel. Civ. y Com. La Plata, sala III, 21/XI/91, Domínguez, María Esther y otros c/Giusti, Elvira Susana s/Cobro de alquileres ordinario, elDial, w4ca0), se podría sostener la legitimación activa del titular por boleto de la finca a desalojar. De todos modos, hay que aclarar, que no es necesario ser propietario para dar en locación, basta tener poder paraadministrar. Y tampoco es necesario al actor presentar el título de propiedad y la constancia de inscripción registral, cuando en el contrato locativo o de comodato no conste la calidad de “propietario” y sí la de locador o comodatario. Sólo se debe acreditar la calidad de propietario en el caso que el contrato de locación o de comodato exprese que quien da en locación o comodato es propietario, porque sisólo dice “locador”, no es necesario probar ser titular dominial.
b) Intrusión: Para ejercer la acción personal de desalojo de intrusos, es necesario probar la titularidad del dominio por el actor.

Condómino:
a) Locación. El condómino está legitimado para deducir acción de desalojo, sin el consentimiento de los demás, cuando la causal sea por vencimiento del plazo (art. 1613 Cod.Civil), por aplicación del principio del art. 2709 Cod. Civil, que admite a los condóminos actos de administración de la cosa común sin mandato de los demás, como gestión de negocios. Para las demás causales (falta de pago, cambio de destino, etc.), es necesaria petición por todos los condóminos (litisconsorcio), aunque la jurisprudencia minoritaria, en algún caso ha conferido legitimación alcondómino, sin el consentimiento de los otros, en la causal por falta de pago de los alquileres (Cám. Apel. Concepción del Uruguay, E. Ríos, sala Civ. y Com., 15/III/96, JA, 1996-IV-13);
b) Comodato: En el comodato sin plazo o con plazo vencido o cuando el comodatario fallece y el préstamo fue dado en razón de su persona (intuitu personae) o profesión u oficio, como la acción de desalojo es un...