Division cosa comun (derecho civil)

División Cosa Común

I.Causas de extinción del condominio.

Al ser la copropiedad una forma de ser del dominio, se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo, abandono, destrucción, usucapión y a su vez por las específicas al condominio, entre las que figura la consolidación de todas las cuotas en un solo propietario, aunque la principal es la división de la cosa común.Además, el Código Civil regula otros conceptos como extintivos de la comunidad:

-la renuncia que de su derecho puedan hacer los copropietarios en favor de uno solo de ellos (artículo 395 párrafo segundo Código Civil).

-la adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás (artículo 404), lo que conlleva la extinción sin división.

-la venta de la cosa a untercero, repartiéndose el precio entre los partícipes (artículo 404).

No obstante la causa más importante de esta extinción del condominio es la división de la cosa común, se encuentran descritos del artículo 400 al 406.

II. Facultades y deberes de los condueños de la cosa común.

El primer punto a tratar será la naturaleza de la cosa y su posible utilización por parte de los copropietarios.Por ejemplo, una piscina que utilicen conjuntamente los vecinos de varias propiedades contiguas.
Por otro lado también existe la posibilidad de que la naturaleza y el destino de la cosa excluyan la posibilidad de una utilización conjunta y simultánea. Por ejemplo, dos hermanos que comparten una bicicleta o un caballo. En este caso, los copropietarios deben ponerse de acuerdo en repartirse lautilización, atendiendo a criterios temporales etc…

La jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que cualquiera de los copropietarios se encuentra legitimado procesalmente, tanto activa como pasivamente para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad.

Tratando la administración de la cosa común es necesario hablar de los acuerdos, tienen que ser adoptados por lamayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo este tomado por los partícipes que representen la mayoría cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Por ejemplo si una viuda ostenta el 60 por cien de una finca y sus siete hijos se reparten el 40 por cien restante el voto de la viuda será siempre de vital importancia y decisivo.

Los actos de administraciónpueden llevarse a cabo mediante la mayoría simple de los partícipes. En cambio, los actos dispositivos y las alteraciones de la cosa común requieren la absoluta unanimidad.

Diferenciar entre actos de administración y actos de disposición es de vital importancia ya que los actos de administración se caracterizan por su carácter transitorio y por estar referidos únicamente al aprovechamiento de lacosa. (Pueden llevarse a cabo mediante mayoría simple.)
Por otra parte los actos de disposición arrojan consecuencias permanentes en relación con la titularidad de la cosa.

III. División de la cosa común.

Para tratar este tema hay que analizar con exactitud el artículo 400 del Código Civil. En su primer párrafo dice:” Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cadauno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Mientras la comunidad dure existirá su naturaleza jurídica que recae siempre en esta última. Habría que añadir que la acción de división no es un acto de administración, es un acto de disposición. Se trata de un derecho indiscutible para cualquier copropietario, imprescriptible por tratarse de una facultad eirrenunciable por estimarse de orden público, además de su carácter absoluto.

En el segundo párrafo de este mismo artículo:” Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este pacto podrá prorrogarse por nueva convención, se trata el tema de un pacto de exclusión en la división siempre con la unanimidad de los partícipes pero...