Dreechos Reales

PRÁCTICA 10 DE DERECHO CIVIL (DERECHOS REALES)

Fernando, vecino de Madrid y de 82 años, es propietario de un extenso y productivo olivar en la provincia de Ciudad Real. Dicha titularidad consta inscrita en el Registro de la Propiedad. A la vista de su avanzada edad, y puesto que su único hijo, Armando, que vivía en Zaragoza donde estaba destinado laboralmente por su profesión de médico, nocontinuará la actividad agrícola, decide vender la finca a Virtudes el día 2 de febrero de 2007 mediante escritura pública, sin embargo, esta compraventa no se inscribe en el Registro.
Por una deuda que Fernando tenía con Luis, el día 9 de mayo de 2007 se decreta judicialmente el embargo de la citada finca de Ciudad Real, y el día 25 de mayo del mismo año se toma anotación preventiva del embargoen el folio registral de dicha finca.
El día 31 de mayo de 2007 fallece Fernando. Su herencia es aceptada por su único hijo, Armando, el cual, desconocedor de la venta que había hecho su padre, y a la vista de que registralmente la finca de Ciudad Real seguía siendo de titularidad de su padre, procede a inscribirla a su favor el día 18 de julio de 2007.
Por otro lado, Virtudes, que en el pueblohabía oído rumores de la situación económica de Fernando, y ante la insistencia de sus sobrinos, el día 25 de julio de 2007 se decide por presentar a inscripción en el Registro de la Propiedad su título de compraventa sobre la finca que había comprado a Fernando a fin de que su dominio conste registralmente.

1ª ¿Accederá el Registrador de la Propiedad a la inscripción solicitada por Virtudes?Justifique su respuesta, y para el caso de que entienda que el Registrador no accederá a la inscripción, indique si el defecto sería subsanable o insubsanable desde el punto de vista hipotecario.

A tenor del art. 319 de la Ley Hipotecaria, no se admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se transmitan, como es el caso, derechos reales(la propiedad del olivar) sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero un derecho que debió ser inscrito; en este caso, el tercero perjudicado será Armando, ya que el sería el titular de la finca. Por lo tanto, el Registrador de la Propiedad, no accederá a inscribir a solicitud de Virtudes tal finca, ya que debió ser inscrito en su día, yprovocará perjuicio de un tercero.
Los defectos subsanables son aquellos que vician el título que se pretende inscribir, pero que pueden ser subsanados, y ser objeto posteriormente de inscripción. Se consideran defectos subsanables: la falta de traducción o legalización de un documento extranjero, la ausencia de firma del funcionario, no constar claramente los datos personales de los otorgantes, nopresentar los documentos exigidos, etc. 
Los defectos insubsanables son aquellos que afectan al título cuya inscripción se pretende, y que no pueden ser objeto de subsanación para su posterior inscripción. Los documentos con defectos insubsanables no pueden ser objeto de inscripción, ni tan siquiera de anotación preventiva. Son defectos insubsanables: la no observancia de una forma substancial enel documento o cualquier otra irregularidad en el otorgamiento del título, la falta de competencia del funcionario actuante, la falta de capacidad de las partes otorgantes, la ausencia de firma de las mismas, no figurar inscrito anteriormente el derecho que se transmite a nombre del enajenante, figurar inscrito el dominio a nombre de persona distinta del que aparece como transmitente, existir yainscrito un título de fecha igual o anterior al que se pretende inscribir, etc. En cualquier caso queda a salvo el derecho de los solicitantes de inscripción de interponer recurso gubernativo contra la calificación del Registrador. 
En este caso, nos encontramos ante un defecto insubsanable, ya que se trata del hecho de “figurar ya inscrito el dominio a nombre de persona distinta del que...