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Ciclos inmobiliarios y precios de la vivienda…

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Análisis Económico
Núm. 66, vol. XXVII
Tercer cuatrimestre de 2012

Ciclos inmobiliarios y precios
de la vivienda: España, EUA
y Reino Unido
(Recibido: mayo/012–aprobado: octubre/012)

Rosalinda Arriaga Navarrete*

Resumen
El propósito de este artículo es analizar el comportamiento del ciclo de la vivienda, por
mediode los factores que influyeron en la evolución de los precios de la vivienda y que
contribuyeron a la sobrevaloración de los mismos en España, EUA y Reino Unido. Para
ello, por un lado se aplica un modelo de valoración de activos, aplicado a los precios de
la vivienda, se estima el Price to Earnings Ratio (per), de la vivienda para cuantificar los
niveles de sobrevaloración, subvaloración oambos, de los precios de la vivienda, a partir
de sus desviaciones en relación a los bonos y respecto a sus valores históricos, con el fin de
identificar el nivel de riesgo en los mercados de vivienda. Por otro, se considera un modelo
macroeconómico para identificar la influencia de los factores de demanda en la evolución
de los precios.
Palabras clave: mercado inmobiliario, consumo, precios dela vivienda.
Clasificación JEL: C32, D91, E21, F1.

*

Profesora-Investigadora del Departamento de Economía de la uam-Iztapalapa (luna@xanum.vom.mx).

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Introducción
El favorable entorno económico de las dos décadas pasadas destacado por Renaud y
Hwan Kim (2008) propició una profunda interacción entre las megatendencias que
alteraron de forma fundamental la estructurade la economía global y permitieron
el desarrollo financiero de largo plazo y la intensificación de los mercados hipotecarios, influyendo de manera favorable en la expansión de los ciclos inmobiliarios
de los países desarrollados.
Los cambios estructurales más destacados se atribuyeron a tres factores:
el primer factor, asociado a la revolución de las estructuras de financiación de deuda,mediante de la titulización hipotecaria. El desarrollo de la creación de activos titulizados agregó un nuevo canal a las formas tradicionales de financiación de los
prestamistas con fondos basados en depósitos. El segundo factor, está relacionado
con las transformaciones del sistema de bancos centrales y de los regímenes monetarios que propiciaron un entorno de crecimiento económico más estable.De
esta manera, la política monetaria basada en objetivos de inflación de los bancos
centrales mejoró el funcionamiento económico de los países industrializados; una
inflación menor y más estable redujo drásticamente la prima de riesgo por inflación
en los créditos a largo plazo, lo cual contribuyó al descenso en la volatilidad de la
producción económica. Un tercer factor menos relevante fuela liberalización del
comercio y la existencia de flujos comerciales más estables. Estas megatendencias
influyeron en la evolución del pib y en el ciclo de la vivienda de forma muy semejante en los países desarrollados.
En este contexto, el objetivo de este artículo es analizar los ciclos inmobiliarios para identificar los factores que influyeron en el crecimiento de los precios de la vivienda yfundamentar la existencia de la sobrevaloración de los precios
aplicado a los casos de España, EUA y Reino Unido. Con un enfoque financiero
y macroeconómico, durante el periodo 1989T1-2009T1, se utiliza un modelo de
valoración de activos aplicado a los precios de la vivienda. Para tal efecto se determina el per de la vivienda, relación precio/alquileres y se estima la sobrevaloración
a partirde las desviaciones del per respecto a los bonos a 10 años, y relativos a
las desviaciones históricas del per. A pesar de las limitaciones de estos enfoques,
los niveles alcanzados por estas medidas de valoración pueden considerarse como
señales de riesgo de sobrevaloración en los mercados de vivienda. Los resultados
de esta metodología permiten mediante un análisis comparado conocer los...