Econometria

1. INTRODUCCIÓN


1.1. OBJETIVOS

El objetivo de nuestro estudio es dar una explicación al sorprendente fenómeno que está ocurriendo en los últimos años en el mercado de la vivienda, ya que prácticamente se ha duplicado el número e viviendas construidas cada año, pero a su vez todas son vendidas. Pretendemos averiguar qué factores son los que más influyen en el impresionante aumento de lademanda de viviendas de nueva construcción.


1.2. CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA

La vivienda, como mercancía, es muy diferente de otros bienes y reúne una serie de características especiales lo cual da lugar a que existan determinantes de la demanda de viviendas y condiciones de oferta específicos de este mercado. De los factores que provocan y agudizan esas diferencias se puedenresaltar los siguientes:


1. Durabilidad

Como característica principal podemos considerar que la vivienda es un bien que tiene una vida muy larga. Es difícil encontrar activos o bienes duraderos que tengan una vida útil mayor, lo cual implica que el número de viviendas de nueva construcción es muy pequeño en relación al stock total existente en un momento dado.
La granduración de una vivienda le confiere la doble naturaleza de bien de consumo y bien de inversión, ya que puede ser considerada por sus propietarios como un activo y al mismo tiempo proporcionar un servicio de alojamiento.

2. Heterogeneidad

Otra característica importante de la vivienda es su heterogeneidad. La singularidad que presenta cada unidad de vivienda implica que se pueda afirmarque, al contrario de lo que sucede con otros bienes de consumo duradero, no hay dos casas iguales. Dos unidades de vivienda con el mismo precio pueden diferir en tamaño, antigüedad, estilo, materiales de construcción, situación, etc., es decir, tanto en características físicas como de localización. Esta característica hace importante la distinción entre los mercados de viviendas nuevas y usadas.3. Inmovilidad

La inmovilidad es, con muy escasas excepciones (viviendas móviles o prefabricadas), otra característica a resaltar. Las viviendas, una vez construidas, no pueden ser trasladadas a otro lugar, lo cual significa que la localización es una característica importante de las mismas y un factor de relevancia a tener en cuenta en la formación de expectativas de cara a sufutura revalorización. Esto puede ser considerado, por lo tanto, como un aspecto más de su heterogeneidad y hace que cada ciudad o área metropolitana constituya un mercado de la vivienda con unas características de oferta y demanda que pueden llegar a ser bastante diferentes.


4. Costes de financiación

Las condiciones de financiación juegan un papel fundamental en la compra deuna vivienda, dado su elevado precio en relación con la renta de los hogares que la efectúan. La vivienda es probablemente el bien más caro que una familia adquiere a lo largo de su vida, y esta adquisición se financia normalmente a través de un préstamo hipotecario.
Por ello, los intermediarios financieros están más implicados en el mercado de la vivienda que en los mercados de otros bienesde consumo duradero, y las políticas de préstamos de las entidades financieras tienen un gran impacto sobre la demanda de viviendas.

5. Intervención del sector público

La fuerte intervención del sector público en el mercado de la vivienda es otra de las características a destacar. Esta intervención varía en modalidades e intensidad de unos países a otros. Puede ser efectuada pordiferentes autoridades públicas (nacionales, regionales o locales) y comprende desde el diseño de las áreas urbanas y la concesión de licencias de edificación hasta la promoción directa o el control de precios y alquileres de determinados tipos de viviendas, pasando por el apoyo a la construcción mediante ayudas de tipo financiero y subvenciones en los tipos de interés de los préstamos para la...