EFECTOS NEGATIVOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO CON LA REFORMA TRIBUTARIA


EFECTOS NEGATIVOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO CON LA REFORMA TRIBUTARIA

La Reforma Tributaria tendrá un impacto no sólo en el alza de los precios de las viviendas, si no también, en un aumento en el valor de los dividendos, en mayores restricciones crediticias y finalmente vía un incremento en el valor de los arriendos. Así lo concluye la investigadora del Programa Social, Paulina Henoch, trashacer un estudio del tema.
“Para muchos chilenos, la vivienda es la inversión más importante y una fuente de ahorro, la cual no sólo busca concretar el sueño de la casa propia, sino también conseguir un instrumento de ahorro para complementar los ingresos de la vejez”, explica la economista.
De esta forma, según la investigadora, hay al menos cinco efectos en el sector inmobiliario que tendrá comoconsecuencia la aplicación de la reforma tributaria.

1. Se gravan con IVA las ventas de bienes raíces en la industria inmobiliaria (entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
La industria inmobiliaria pasa a ser gravada con IVA en la venta de inmuebles, cualquiera sea el vendedor, siempre que sea habitual (las inmobiliarias y las cooperativas de viviendas por definición son habituales). Actualmente laventa de un bien raíz no está gravada con IVA.
En este caso, la base de cálculo para el pago del impuesto será el precio de la vivienda deducido el valor del terreno, con límite de dos veces el avalúo fiscal (art. 17 inciso 2° ley IVA).
También se gravará con IVA la venta de inmuebles usados en caso de que el vendedor sea habitual: la base imponible será la diferencia entre el valor de compra y el deventa, también deducido el costo del terreno.
Efectos:
Esta modificación es la más importante y es la que tiene el mayor efecto en el alza en el valor de las viviendas. Si bien se busca grabar a la vivienda como bien consumo, existe una gran injusticia en cobrar el 100% del IVA, por un bien que considerando la definición de SII tiene una duración o consumo promedio de 50 años.
Asimismo, laaplicación del IVA a la venta habitual del bien raíz afectará los requisitos del monto del pie que deberá pagar cada familia cuando ellas se endeudan por una vivienda. Si para una vivienda de 1.500 UF la familia pide prestado el 80%, el comprador financia 300 UF y la institución financiera presta 1.300 UF. Con la Reforma Tributaria, esta misma vivienda costaría 1.785 UF (1.500 UF+IVA), y los 285 UF noserían considerados como garantía hipotecable dado que la institución financiera no lo pueden recuperar. Las casas son la garantía en estos créditos hipotecarios y en el caso de no pago, estas son rematadas por lo que las instituciones financiera son vendedores habituales de viviendas usadas.
De las cinco modificaciones que introduce esta Reforma Tributaria en materia de vivienda, según lasestimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción esta modificación tienen mayores efectos en las viviendas de menor valor. Esto se debe a que proporcionalmente el valor del terreno es mayor a medida que el valor de la vivienda aumenta. Por debajo de las 2.500 UF se espera que el precio de las viviendas aumente un 13% aproximadamente.
A su vez, en la mayoría de los países de la OECD, la tasa del IVApara el sector inmobiliario es menor. Según el “OECD Economic Surveys: Chile 2012”, 18 de 27 países cuya información entregada es verificable, tienen IVA menor para la vivienda nueva. Como lo es el caso de Austria, Republica Checa, Finlandia, Alemania, Irlanda, Italia, España, Reino Unidos entre otros. Por ejemplo Italia, cuya tasa de IVA es 20%, aplica un IVA para las viviendas nuevas de 10%. Porsu parte, Austria no grava con IVA a las viviendas nuevas.
Con la Reforma Tributaria también aumentan las restricciones al acceso al crédito y financiamiento. No sólo está el alza en los costos derivados del incremento del impuesto de timbres y estampillas, sino que también por el hecho de que al subir el precio de las viviendas, el valor del dividendo es mayor y con ello las familias tienen...