_EFIP caso 3

EFIP I



CASO 3


JORGE DANIEL DEL VALLE



UNIVERSIDAD EMPRESARIAL SIGLO 21
C.A.U. NEUQUEN
ABOGACIA
TUTOR DE LA CARRERA: CANTARERO, M. EUGENIA
TUTOR DE LA MATERIA: NINI ZALAZAR, D. SEBASTIAN


TRABAJO PRÁCTICO N°3
PREGUNTAS A DESARROLLAR.
1) Si el Sr. Eduardo Otero concurre a su estudio jurídico: ¿cómo lo aconsejaría profesionalmente para que rápidamente éste ordene legalmente la propiedad deVilla del Rio Icho Cruz?.
2) ¿Qué tipo de acción debería entablar el Sr. Eduardo y Carlos Otero? ¿Cuáles son los requisitos legales de esta acción?
3) ¿Pueden los sucesores del matrimonio MARTINEZ PAZ, disponer de la propiedad que fuera propiedad de sus padres hace más de 40 años atrás? Tanto afirmativamente como negativamente el alumno debe dar su fundamento legal.
4) ¿El escribano Pablo Heraldipuede embargar y/o ejecutar la hipoteca de esta propiedad? Tanto afirmativamente como negativamente, el alumno deberá fundamentar su respuesta; y en ese caso cual habría sido el delito –si es que lo hubo- cometido tanto por los sucesores de MARTINEZ PAZ, como por el escribano que reclama a los Sres. OTERO, que le abonen los U$S 52.000
5) ¿Puede el escribano referido precedentemente alegardesconocimiento de la operación de compraventa de la familia OTERO?




RESPUESTAS.
1) Le aconsejaría que inicie una demanda de escrituración contra los sucesores de los vendedores.

2) Debería acreditar la compraventa mediante boleto y a fines de evitar defensas de prescripción, acreditar la posesión del inmueble desde la fecha de la compraventa. Esto lo haría con todos los medios de prueba, testigos,acreditar la realización de mejoras, instalación de pagos y servicios en el inmueble a nombre del comprador y en especial el pago de los impuestos y tasas sobre la propiedad.


Para este argumento nos viene a apoyar jurisprudencia de la Cámara Civil y Comercial de la Provincia de Tucumán:

PRESCRIPCIÓN: BOLETA DE COMPRAVENTA. POSESIÓN.
“…Este tribunal dijo: “La posesión ejercida por elcomprador importa para el vendedor el reconocimiento de su obligación de escriturar produciéndose por tanto la interrupción civil del curso de la prescripción (art. 3989 C.C.) opuesta a quien solicita la realización de dicha escritura traslativa de dominio…” (in re: Rico Idigoras vs. Audelina Epifania Alderete de Toledo y otros s/Escrituración, 23-10-73, CCCC la.Tucumán).
DRA SANCHEZ LORIA- LOBO- BRITO.MARTINEZ PADILLA DOMINGO FRANCISCO C/SUCESION DE CARLOS ANDRES ROCHA s/ESCRITURACION, 05/10/89, Sala 2.

3) No pueden en la medida que el heredero continúa la persona del causante y es acreedor o deudor de todo aquello que el causante lo era (art. 3270 y 3417). Por tanto lejos de poder disponer sobre la propiedad, deben dar cumplimiento a la obligación de escriturar el inmueble a favor delcomprador de conformidad a la manda del art. 1185 del Código Civil.

Con la celebración del contrato de compraventa se pierde la facultad de disponer sobre el bien y al vendedor de un inmueble en contrato privado, aunque no lo siguiese la tradición real o ficticia, le queda prohibido disponer de lo ya vendido.


4) En lo que respecta a esta pregunta, la respuesta es que el escribano no podrá ejecutar conéxito la hipoteca ya que la misma fue constituía por los sucesores del matrimonio vendedor. Consecuentemente, el boleto adquirió fecha cierta con la muerte de alguno de los suscriptores. Siendo ello así y demostrando por los mismos medios de prueba que los referidos en 2) que la posesión se adquirió con anterioridad a la fecha en que la hipoteca se constituyó, el adquiriente por boleto (Otero) estáen condiciones de oponerse con éxito a la subasta.

Para arribar a esta conclusión, cabe citar a Lorenzetti, Ricardo Luis en su obra “Contratos, Parte Especial, Tomo I, pags. 192/193”, quién nos dice: “…En el conflicto entre el comprador por boleto y el acreedor hipotecario, debe estarse a la posesión. Si esta fue dada con anterioridad a la hipoteca, triunfa el comprador; en cambio, si la...