Ejercicio De Flujo De Caja Diferencial

Ejercicio 05.
Evalúe financieramente la siguiente situación:
- Su empresa desea compra hoy un local comercial en S/. 300,000. El 20% corresponde al valor del terreno y el 80% a valor de construcciones.
- Las construcciones se podrán depreciar en 10 años, con el método de depreciación lineal.
- El local no generará ningún ingreso ni ningún costo a la empresa.
- Se estima vender el localdentro 7 años a un valor de S/. 400,000 o dentro de 10 años en S/. 500,000. ¿Cuál de estas dos alternativas es la más conveniente?

Primero analicemos el activo que se desea comprar hoy (año 0).

- Valor del terreno: 60,000 (300,000 x 0.20)
- Valor de las construcciones: 240,000 (300,000 x 0.80)
Como las construcciones se deprecian en 10 años… tendremos una depreciación anual de 24,000(240,000 / 10). Nota: recuerde que solamente las construcciones se deprecian.

En este ejercicio tenemos dos alternativas:
1) Vendemos el local en el año 7 (dentro de 7 años) en S/. 400,000 ò
2) Vendemos el local en el año 10 (dentro de 10 años) en S/. 500,000 ò
Voy a tomar como situación base la alternativa 1. (Venderlo en 7 años)

Pregunta: ¿Qué cambiaría en la empresa si lo vendo en el año10 y no en el año 7?
- No vendo el activo en el año 7.
- Tengo la venta del activo en el año 10.
- Se decrecía el activo por tres años más.
Nota: Como no tengo ingresos y gastos asociados al activo, no pasa nada.

Esto quiere decir que en ambas alternativas, lo que pasa hasta el año 7 es exactamente igual en ambos casos. Por lo tanto, al ser igual, no influye en mi decisión. Recuerde quesolamente incluimos en el flujo de caja las cosas que cambian en la empresa.

- Analicemos que pasa si “ya no vendo el activo en el año 7”.
Pierdo un ingreso extraordinario de S/. 400,000
Ingreso Extraordinario 400.000
Gasto Extraordinario - 132.000
Utilidad 268.000
Impuestos - 80.400

Flujo de caja venta activo año 7 319.600

Flujo de caja que se deja de recibir por ya no vender elactivo en el año 7: +400,000-80400=319600

- Analicemos que pasa si “vendo el activo en el año 10”.
Tengo un ingreso extraordinario de S/. 500,000
Ingreso Extraordinario 500.000
Gasto Extraordinario - 60.000
Utilidad 440.000
Impuestos - 132.000

Flujo de caja venta activo año 7 368.000
Flujo de caja que se recibe en el año 10 por la ventadel activo: +500,000-132,000=368,000

- Analicemos la depreciación que se tendrá por mantener al activo por tres años más.
Si mantengo el activo por tres años más… depreciare el activo durante los periodos 8, 9 y 10 a razón de 24,000 anuales.
Esta depreciación impacta en mi pago de Impuesto a la Renta, produciendo un ahorro en el pago de impuesto de S/. 7,200 anual (24,000 x 0.30).

Conestos datos, procedemos a elaborar el flujo de caja diferencial:

Año 7 Año 8 Año 9 Año 10

No venta de Activo año 7 - 3 19.600
Venta del Activo Año 10 368.000
Impacto en I.Renta por depreciación 7.200 7.200 7.200

Flujo de caja diferencial - 319.600 7.200 7.200 375.200

ValorActual Neto (TD_ 10%) - 25.211
TIR 7,0%

Como el VAN es negativo. Se rechaza el flujo de caja… El flujo de caja indica vender el activo en el año 10 (alternativa que rechazamos). Por lo tanto aceptamos la otra alternativa: VENDER EL ACTIVO EN EL AÑO 7.

Consideraciones:
- No hacemos referencia en lo que pasa del año 0 al año 6. Dado que en ambas alternativas sucede lo mismo. Es decirno cambia nada, en eso años, en el flujo de caja de la empresa.
- Calculamos el VAN al año 7. Si usted desea calcular el VAN al año 0, sigue siendo negativo, por lo tanto su decisión no cambia. (en indistinto calcular el VAN al año 7 o al año 0). 

Ejercicio 06
Evalúe financieramente la siguiente situación:
- Su empresa tiene un local comercial que actualmente lo alquila, pero pensaba...