El arrendamiento de fincas urbanas

ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS

1- ORIENTACIÓN DE LA LEGISLACIÓN ESPECIAL ARRENDATICIA. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LOAU

La LOAU ha tenido un carácter protector para con el inquilino desde que se promulgó la 1º en 1946. En 1964 se promulgó otra LOAU que aún hoy sigue parcialmente en vigor: posibilita prórrogas forzosas y congela las rentas, de forma que crea el problema actual de losinquilinos de renta antigua, que siguen pagando lo mismo que antes. En 1984 se promulgó el decreto Boyer por el se liberalizan los AU basándose únicamente en lo pactado en el contrato. La ley actual pretende un término medio.
Artículo 1. Ámbito de aplicación
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintosdel de vivienda.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:
a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lodispuesto en su legislación específica.
c. Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sidocalificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimientode las normas a que se someterá su uso.
2-ARR. DE VIVIENDA Y ARR. PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA. DISPOSICIONES COMUNES
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2.Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante elperíodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal,transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General delEstado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Artículo 37. Formalización del arrendamiento.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la...