el arrendamiento

 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. DEFINICION
El arrendamiento es un contrato consensual que se perfecciona solo con el acuerdo de voluntades, eso es cuando el arrendador acuerda con el arrendatario cederle temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de una renta que este debe abonar.
2. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DEARRENDAMIENTO
a. Los sujetos:
Intervienen necesariamente dos partes, a una se le denomina ARRENDADOR, normalmente es el propietario ola persona autorizada ,y la contraparte, ARRENDATARIO, que es la persona que entra en posesión y disfruta del bien pagando una renta.
b. El bien
Se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tengaun valor económico, y que sea permitido por la ley y las buenas costumbres, tratándose de bienes muebles estos deben ser no fungibles o no consumibles, pues existe la obligación del arrendatario de devolver el mismo bien sin más deterioro que el uso normal y diligente. Cuando se cede temporalmente un bien mueble fungible o consumible al contrato se le denomina mutuo.
c. plazo
Una característicade este contrato es el plazo determinado. El art. 1688 del C.C. establece que no puede exceder de 10 años: los bienes del estado no pueden ser arrendados por más de 6 años, y los menores por más de 3 años. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso.
Nuestro Código Civil sin embargo hace referencia en el art. 1687, que el contrato de arrendamiento puede ser de duración determinadao indeterminada, utilizando inadecuadamente el término indeterminada, pues la esencia del contrato es su temporalidad. En todo caso el Código debió haber señalado como presunción legal, que en los contratos que no se hubiese pactado plazo se considere que son por un año y de igual forma en las prórrogas o renovaciones tacitas o de hecho.
d. Pago de una renta
El arrendador cede el uso de un biena cambio de percibir una renta, que viene a ser una remuneración por el uso del bien que debe pagar el arrendatario. La renta debe ser fijada necesariamente en dinero, pues si se pacta en una parte de los frutos y productos provenientes del mismo bien el contrato se convierte en Join Venture y si no se pacta renta o es gratuito el contrato se le denomina comodato.
e. Formalidad.
Los contratospueden ser verbales, escritos o solemnes es decir por escritura pública. Sin embargo el art.1670 del C.C. establece diferentes preferencias para cuando el bien es arrendado a dos o más personas, teniéndose en estos casos la forma adoptada en el contrato. El orden de dicha preferencia es el siguiente:
-El contrato celebrado por escritura pública e inscrita en los Registros Públicos.
-Elarrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
.El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de escritura pública. Si son varios contratos de escritura, prevalece el de fecha anterior.
-Si los contratos son privados y por escrito, será preferido el de fecha anterior.
La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública no solo se da en la preferenciafrente a otros contratos, sino también cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el art. 1708 del C.C. establece los siguientes derechos:
a- Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pública y se encuentra inscrito en los registros, el comprador está obligado a respetar el plazo y las demás condiciones del contrato.
b. Si el contrato consta de documento privado,el comprador puede darlo por concluido, salvo y por excepción, que expresamente se haya obligado a respetar contrato de arrendamiento.
3. NATURALEZA JURIDICA
Confiere el título de mero tenedor, porque el arrendatario no tiene título de propietario, sino que reconoce dominio ajeno, del arrendador en este caso, sean casas autos o distintos inmuebles.
4. Arrendamiento por año forzoso y por año...