El Contrato De Corretaje

EL CONTRATO DE CORRETAJE:


a) Lo primero a considerar es que existen en esta cuestión dos contratos. El que celebra el corredor con su comitente; y el que celebran las partes.
Desde el punto de vista del negocio principal, el contrato de corretaje será accesorio. A su vez es consensual, no formal, oneroso y bilateral.
Desde el punto de vista de la finalidad del corredor, el contratode corretaje es autónomo del contrato que celebren las partes; solo puede ser celebrado por un corredor matriculado; está necesariamente vinculado a un contrato diferente; y no existe en dicho contrato una relación de subordinación, dependencia, colaboración, representación o mandato.
La jurisprudencia ha definido el contrato de corretaje, como acuerdo entre el corredor y el comitente, por elcual el primero se obliga mediante retribución; a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente.
Entonces ¿Qué hace el corredor? Despliega una actividad o comportamiento mediante un conjunto de actos tendientes a buscar y acercar a las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de unacontraprestación en dinero (comisión u honorario).
Localiza a la persona o a la cosa, transmite una propuesta y si es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente.

b) Aquí pasamos a la segunda fase del contrato. Su misión fue exitosa, si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto, entonces nace el derecho de cobrarcomisión. Pero en tal supuesto, si no se realiza el negocio por cuestiones relativas a una de las partes, también tiene derecho a cobrar honorarios.
El segundo párrafo del inciso a) del art. 37 de la Ley 25.028 establece:
“La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión aotra persona o la concluyere por sí mismo.”
Porque si lo que fracasa es la otra operación (compraventa, locación, etc.) el corretaje no fracasó, fue exitoso aunque se resuelva el contrato principal y alcanzó el cometido para el cual estaba destinado.
En esta segunda etapa, cuando ya se haya celebrado el contrato principal entre las partes, podemos decir que se agota el contrato decorretaje. Cumplió la tarea encomendada, no quedan obligaciones principales pendientes, únicamente las accesorias que marcan las leyes que regulan su ejercicio profesional.
El art. 34 de la citada ley 25.028 (inc. a), establece expresamente que el corredor pone “…en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración,subordinación o representación…” Y una vez celebrado el contrato, “… una de las partes podrá encomendarle que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado…” (art. 34 inc. a).
Debe entenderse correctamente en que momento puede el corredor actuar como mandatario. Así, en una compraventa luego de celebrado el boleto podrá actuar por mandato y en la escrituración vender o comprar el inmuebleal cocontratante, entregar la posesión o pagar el saldo de precio respectivamente. Podrá administrar el bien locado; etc.
El derogado art. 105 del Código de Comercio, en su inciso 2º establecía:
“Es prohibido a los corredores: … 2. Encargarse de hacer cobranzas y pagos por cuenta ajena, so pena de perdimiento de oficio; …”
Este artículo fue derogado por la ley 25.028, que cobró vigencia enfebrero de 2.000. Pero antes de esta fecha, hubo un gran número de corredores “que no se enteraron” que no podían cobrar o pagar el saldo de precio ni administrar las cobranzas de los alquileres pertenecientes a los contratos en curso que hubiesen sido celebrados con o sin su intervención.
Deben entenderse los términos celebración y perfeccionamiento del contrato como análogos y de uso...