El Derecho De Propiedad Del Subsuelo

INTRODUCCIÓN
I. Aproximación al concepto de subsuelo.

Aunque tradicionalmente al subsuelo no se le ha otorgado una gran trascendencia jurídica, por entender que lo realmente importante, urbanísticamente hablando, eran el suelo y el vuelo[1], lo cierto es que en los últimos años su presencia es cada vez mayor tanto en el ámbito normativo y doctrinal, como desde un punto de vistafáctico.


El avance técnico ha impulsado la creación de todo tipo de espacios subterráneos dedicados a los más diversos usos, desde el uso dotacional históricamente característico, hasta el comercial, pasando incluso por el residencial. Es cuestión a reseñar como van quedando atrás los prejuicios que se daban hasta hace poco tiempo en cuanto al uso residencial del subsuelo, por no reunir lascondiciones de higiene y salubridad necesarias.


Paralelamente al incremento en el número de usos susceptibles de implementarse en el subsuelo se ha producido, como no podía ser de otra forma, un aumento de su valor, lo que puede llevar a considerar que existe cierta independencia entre la utilización edificatoria del subsuelo y la del suelo y el vuelo.


El problema es que, sibien diferenciar el suelo del vuelo es tarea sencilla, no lo es tanto la delimitación que debe hacerse entre el suelo y el subsuelo. Es decir, ¿dónde acaba el suelo y empieza el subsuelo?.


Por lo tanto, para comenzar a estudiar un elemento como el subsuelo, lo primero que tenemos que hacer es lograr definirlo y diferenciarlo. Para ello, podemos ayudarnos de una serie de elementos, elprimero de los cuales es el Diccionario. La Real Academia de la Lengua Española define el subsuelo en una primera acepción como el “terreno que está debajo de la capa labrantía o laborable o en general debajo de una capa de tierra”. Esta definición coincide con el concepto coloquial de subsuelo, que se refiere a la porción de terreno que se encuentra debajo de la superficie del suelo.


Unasegunda acepción establece que el subsuelo es la “parte profunda del terreno a la cual no llegan los aprovechamientos superficiales de los predios y en donde las leyes consideran estatuido el dominio público, facultando a la autoridad gubernativa para otorgar concesiones mineras”.


De estas dos definiciones, la conclusión inicial que sacamos es que debemos diferenciar, en principio, dostipos de subsuelo:

a) Uno, que podemos denominar profundo, al que, de acuerdo con la Real Academia de la Lengua Española, no llegan los aprovechamientos superficiales de los predios y que sería de dominio público;


b) Y otro, que podemos denominar superficial o próximo (de acuerdo con la doctrina), que haría referencia, en primer término, al interés del propietario.Y esta distinción vertical nos lleva automáticamente a otra horizontal, si bien íntimamente relacionada con la distinción vertical. Esta segunda distinción diferenciaría entre:


a) El subsuelo propiedad del dueño del suelo;


b) Y el subsuelo de dominio público.

El subsuelo propiedad del dueño del suelo sería, en principio, aquél al que llegan los aprovechamientossuperficiales de los predios, dejando como subsuelo de dominio público el resto al que no llegan estos aprovechamientos.


Ahora bien, esta afirmación necesita una matización fundamental. El artículo 350 del Código Civil, dispone: “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que leconvengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.”.


Así, esta clasificación debe tener también en cuenta lo establecido en legislaciones como la de Aguas[2] o la de Minas[3], o la relativa al sector de los hidrocarburos, que limitan aún más la propiedad de ese subsuelo al que llegan los aprovechamientos...