EL DERECHO DE SUPERFICIE EN COSTA RICA

DERECHO DE SUPERFICIE EN COSTA RICA
Consideraciones preliminares generales del Derecho de Superficie:

¿Qué es el Derecho de Superficie?
El derecho de superficie es un Derecho Real autónomo, en la que un sujeto llamado Superficiario es propietario de construcciones, edificaciones o plantaciones de manera temporal en el suelo que pertenece a otro individuo.
También se puede definir comoaquel derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto, no es solo un derecho de construir, sino que también conlleva la potencialidad de apropiarse de la obra edificada durante al menos por el tiempo que así se convenga.
En virtud del derecho de superficieel propietario del suelo, o lo que en doctrina se le conoce como “dominus soli”, constituye sobre éste un derecho real inscribible registralmente a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una parte del “ius aedificandi” que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la superficie, o por debajo de ella, más la propiedad superficiaria.
Más recientemente se ha definido al derecho desuperficie como el derecho de hacer y mantener una construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros.
“El derecho real de superficie es el poder de tener edificación (o plantación) en terreno ajeno, o bien el de levantar y mantener aquélla en éste... Ahora bien, la Ley no establece que suelo y construcción..., han de formar siempre una sola cosa. En los términos que a continuación veremos, cabeque sean dos, cada una bajo un derecho de propiedad distinto, perteneciente a dueño diferente. Más entonces, puesto que la construcción se apoya en el suelo, el dueño de aquélla utiliza la cosa (suelo) ajena, para lo que es preciso que tenga un poder sobre ella. Este poder, es un derecho real, se llama “derecho de superficie”, o derecho a tener en terreno ajeno una edificación de nuestrapropiedad. La propiedad del suelo, propiedad normal, gravada con aquél. Y la construcción, propiedad superficiaria (porque no ahonda más allá de la superficie”1
Así el Derecho Real de Superficie comprende tanto el “Ius edificandi” (Derecho de Edificar), como el Derecho de Propiedad Superficiaria, que consistiría básicamente en el derecho real de uso, goce, enajenación y disposición jurídica de lasuperficie, el sobrevuelo y del subsuelo de un bien inmueble.
Podría creerse equivocadamente que el Derecho Real de Superficie es de reciente creación, pero lo cierto del caso es que tiene mucho siglos de existir y sus orígenes se remontan al derecho romano y emerge o evoluciona del contrato de arrendamiento, al que ha superado por completo y se ha venido transformando y adaptando a las necesidades decada sociedad y época.
¿El Derecho de Superficie está regulado expresamente en nuestra legislación?
A la interrogante resulta necesario responder en forma negativa, no obstante, el Registro Nacional amparado en el Voto Número 183 de las 14:15 horas del 18 de octubre de 1991, dictado por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia2 mediante el cual se hizo manifiesto el carácter de sistemade “numerus apertus” del ordenamiento jurídico costarricense en cuanto a la inscripción de derechos reales, establecido por en el inciso 2 del artículo 459 del Código Civil y ante una solicitud de inscripción de un derecho de esta naturaleza en el año 2011, fue que la Dirección del Registro Inmobiliario autorizó la inscripción de un derecho real de superficie, como un derecho independiente, sobreuna finca en la Provincia de Guanacaste, sentándose así el primer precedente de este derecho en nuestra realidad jurídica.
Ahora bien, el que no esté expresamente regulado como un Derecho Real por nuestra legislación, pero sí tácitamente permitido por el sistema numerus apertus que sigue nuestro ordenamiento civil en cuanto al registro de derechos reales, resulta en principio ser un factor...