EL FRAUDE INMOBILIARIO Y OTROS RIESGOS TRANSACCIONALES EN EL DERECHO COSTARRICENSE

EL FRAUDE INMOBILIARIO Y OTROS RIESGOS TRANSACCIONALES EN EL DERECHO COSTARRICENSE
FEDERICO TORREALBA NAVAS.
El D. Privado costarricense es heredero de la tradición civilista romano francesa. La progresiva importación de figuras fragmentarias no necesariamente compatibles entre sí, ha generado falta de coherencia sistemática, agravándose por dos aspectos institucionales: el carácter difuso de lajusticia civil – impartida, no siempre con criterios uniformes, por jueces civiles, penales y árbitros – y la inexistencia de una instancia unificadora de jurisprudencia a lo interno de la Corte Suprema de Justicia. Dichos atributos del OJ costarricense han hecho patentes uno de los problemas sustantivos más complejos: la cuestión de los efectos civiles del fraude inmobiliario.
El fraudeinmobiliario registral y sus modalidades.
El fraude inmobiliario registral plantea una versión del conflicto verus domino-adquirente a non domino. El esquema usualmente es el siguiente: se presenta un documento en el que el verus domino traslada el dominio o constituye una hipoteca a favor del estafador, se modifica fraudulentamente la junta directiva de una sociedad o se inscribe un falso poder. A partirde la inscripción de este documento se crea una falsa publicidad registral. Luego se contrata con un tercero de buena fe la venta o un préstamo hipotecario sobre el bien, embolsándose ilegítimamente el precio o el importe del préstamo. En el caso de que el tercero no sea un cómplice, se plantea la confrontación civil entre el verus domino y el adquirente a non domino, la pregunta es ¿Cuál derechoreal prevalece?
Las posiciones encontradas de la Salas Civil y Penal de la Corte Suprema de Justicia.
La jurisprudencia de la Sala I de la Corte, mediante la aplicación literal del art. 456 del C.Civil, favorece al adquirente a non domino, constituye su posición sobre este artículo y demás normas de publicidad registral e invoca la seguridad del tráfico jurídico.
La jurisprudencia de la SalaIII, mediante la aplicación del 468 del C. Proc. Penal (efectos de la declaratoria de falsedad documental) favorece al verus domino. En una sentencia emblemática, 346 del 3 de abril del 98 sostuvo: la víctima de un despojo de sus bienes, hecho al amparo de documentos falsos que logran ser inscritos en el RP, tiene derecho a recuperar el bien que le ha sido sustraído de forma fraudulenta, aun cuandoterceros de buena fe confiaron en la publicidad registral.
Ante la ausencia de una instancia unificadora, la Sala Constiucional fue llamada a resolver el diferendo, sin embargo el desacuerdo subsiste.
PRIMERA PARTE: SOLUCIONES A LA LUZ DEL DERECHO POSITIVO VIGENTE.
1. El problema general de la adquisición a non domino.
En la situación verus domino vs. adquirente a non domino, se enfrentan los máspotentes gladiadores de la ética jurídica: la justicia vs. la seguridad. El verus domino exige la restitución de lo suyo, en apelación al principio Ulpiano de justicia restitutoria: el derecho debe dar a cada quien lo que le pertenece. El adquirente a non domino invoca el principio de seguridad jurídica de las transacciones. Se trata de un conflicto axiológico eterno, que no admite solucionesapriorísticas.
La eficiencia económica propone una solución pragmática:
1. Si el costo en que debe incurrir el verus domino para evitar o para protegerse contra la falsa apariencia de titularidad a non domino es menor al costo en que ha de incurrir el adquirente a non domino para descubrir la falsa apariencia, el bien debe serle adjudicado al adquirente a non domino (el contrato queda incólume). Elriesgo de pérdida lo asume el dominus, lo cual crea un incentivo a la eliminación de la falsa apariencia de titularidad del non domino.
2. Si el costo en que debe incurrir el verus domino para evitar o para protegerse contra la falsa apariencia de titularidad del non domino es mayor al costo en que ha de incurrir el adquirente a non domino para descubrir la falsa apariencia, el bien debe serle...