El mercado de vivienda en colombia

ACTUALIDAD ECONÓMICA

El mercado de vivienda en Colombia:
tenencia, distribución de valor y perspectivas de financiamiento*
Carlos Andrés Amaya G.** Jimmy Martínez C.*** I. Introducción
A finales de la década pasada, la crisis económica y financiera golpeó de manera significativa a los hogares colombianos. Uno de los efectos de la crisis menos estudiados fue el impacto que ésta tuvo sobre latenencia de vivienda en el país. Esto responde en buena parte a los pocos trabajos que se han realizado en el país acerca del mercado de vivienda, en particular, estudios con datos a nivel microeconómico.1 El presente trabajo pretende aportar algunas ideas acerca del mercado de vivienda utilizando información microeconómica proveniente de las Encuestas de Calidad de Vida (ECV) para los años 1997y 2003. En particular, el trabajo intenta examinar los efectos de la crisis sobre la tenencia de vivienda. Para esto busca identificar a los hogares que se vieron más afectados por ésta, así como algunas características de los mismos que fueron determinantes en su vulnerabilidad ante la crisis. Adicionalmente, el trabajo caracteriza algunos aspectos de dicho mercado tales como el valor de lasviviendas colombianas, el valor promedio y las diferencias existentes entre estratos socioeconómicos. Finalmente, sugiere algunas hipótesis que pueden explicar el estancamiento del crédito hipotecario y hace ciertas consideraciones acerca de la solidez del financiamiento. en los estratos 2 y 3. En particular, encontramos que 571.033 hogares se atrasaron cuatro meses (continuos) o más en el pago de suscréditos de vivienda en el período 1998-2002, donde el 77% de éstos se concentró en los estratos anteriormente mencionados2 (gráfico 1). Por otra parte,

II. Los efectos de la crisis
La crisis económica redujo la tenencia de vivienda en el país. Al comparar los hogares colombianos que en 1997 eran propietarios de la vivienda en que habitaban con respecto a 2003, es posible observar que la tasade tenencia se redujo de 54% a 52%. Como es de esperar, la crisis afectó a los hogares de una manera heterogénea según su estrato socioeconómico. En primer lugar, es importante resaltar que el mayor número de hogares que se vieron afectados por la crisis se concentró

* Las opiniones aquí expresadas son únicamente de los autores y no comprometen a las instituciones de las cuales hacen parte.Trabajo basado en su mayoría en : “Tenencia, distribución y valor de las viviendas colombianas a 2003”, publicado en Reporte de Estabilidad Financiera, Banco de la República, julio 2005. ** Departamento de Estabilidad Financiera, Banco de la República. *** Departamento de Estudios Económicos, Fasecolda. 1 Para trabajos con enfoque macroeconómico ver: Badel y Cárdenas (2003) y Clavijo, Janna y Muñoz(2004). 2 Los hogares en estratos 1 y 4 cayeron en mora con igual participación, cercana al 9%, mientras que el restante 2.4% corresponde a estratos 5 y 6.

carta financiera

nº132 enero-marzo 2006

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93.806 hogares se vieron obligados a vender o dar su vivienda en dación de pago durante el mismo período. Nuevamente, los hogares que sufrieron por lo menos algunade estas situaciones se concentraron en los estratos 2 y 3, de hecho, representaron el 65% del total (gráfico 1). Finalmente, cabe anotar que de los hogares que cayeron en mora, el 5.5% entregó su vivienda o tuvo que venderla. La alta incidencia de estos eventos en los estratos 2 y 3 responde en buena parte a que la mayoría de hogares colombianos se encuentra en estos estratos. Para el caso de lasviviendas propias, estos estratos representan el 69.5% de los hogares, mientras que para las viviendas arrendadas representan el 79.2%. Por tanto, resulta interesante ver el comportamiento de los hogares al interior de cada estrato con el objetivo de identificar los hogares colombiaGráfico 1 Distribución de los hogares que cayeron en mora por cuatro meses o más y que dieron su vivienda en...