El preci del suelo en la operacion nuevo usme

ANALISIS CONCEPTUAL RESPECTO DEL PRECIO DEL SUELO EN LA OPERACIÓN NUEVO USME
Usme es la localidad quinta de Bogotá, cuenta con una población aproximada de 300.000 habitantes, su extensión es de 21.556.16 hectáreas, de las cuales 2.063,84 hectáreas se encuentran clasificadas de acuerdo con el POT como suelo urbano, 1.185,65 se clasifican como suelo de expansión y 18.306,52 hectáreas se clasificancomo suelo rural (1), es una localidad importante para el distrito capital, primero por su ubicación geográfica, ya que conecta a la capital con el sur oriente del país y segundo porque es un paso obligado para la autopista al llano, lo que la convierte en una Localidad estratégica para la economía a un nivel Local y Nacional, además de tener suelo potencialmente apto para iniciar proyectos deexpansión con énfasis en vivienda de interés social e interés prioritario.
Los barrios que conforman gran parte de la Localidad de Usme han sido el resultado de la división de extensos terrenos (fincas), por parte de “ urbanizadores piratas”, lo cual se explica en gran parte por la falta de intervención del Estado en dichas franjas, generando zonas en la ciudad con precariedad o total falta deinfraestructuras viales, servicios domiciliarios, equipamiento, etc, esto ha propiciado a su vez que dichos “urbanizadores” vendan los terrenos a los más pobres a “precios accesibles” entre $50.000 y $70.000 el m2 (2), y con grandes ventajas y facilidades de pago, sin embargo, quienes compran estos terrenos no se han percatado de que los mismos se encuentran en la mayoría de los casos en zonasdeclaradas como suelo rural o de expansión manteniendo su uso rural hasta la expedición de un Plan Parcial, que permita su urbanización, por lo tanto, el precio que han pagado está muy por encima del precio de terrenos bajo esta condición el cual es aproximadamente de $5.000 m2, esto en consecuencia ha generado precios del suelo relativamente altos y patrones desiguales de ocupación territorial,así como una acumulación constante por parte de los “urbanizadores piratas” de la plusvalías generadas por los terrenos, adicionalmente, esta urbanización ilegal resulta costosa tanto para los habitantes de estos asentamientos como para la sociedad en general, ya que los costos de los futuros programas de mejoras se elevan ostensiblemente, entre tres y cinco veces, en comparación con el costo deurbanizar suelo no ocupado. El programa de la Operación Nuevo Usme, contiene un gran potencial para abordar los desafíos de la urbanización de bajos ingresos. Las expectativas generadas por el proyecto han hecho aumentar el precio de las tierras parceladas ilegalmente y han propiciado que los urbanizadores piratas “produzcan suelo comercial”, la pasividad respecto de esta situación, por parte dela Administración ha propiciado que los precios se eleven en las transacciones de estos mercados inmobiliarios. Lo anterior se empeora en la medida en que estos precios han sido utilizados por la administración como precio de referencia para determinar la indemnización razonable por la adquisición de dichas tierras.(3)
Por lo anterior, el POT de Bogotá, planteo la operación Nuevo Usme, lacual tiene como objetivos principales: 1. La construcción de un borde de ciudad o límite urbano en el sur oriente de Bogotá, como elemento de contención de la urbanización ilegal, para asegurar la protección de comunidades campesinas y de áreas con especial valor ecológico, esenciales para la oferta y regulación del agua en la región y de otros servicios ambientales.
2. Avanzar en el diseño demecanismos de gestión del suelo que enfrenten definitivamente las ocupaciones promovidas por urbanizadores piratas, con el fin de lograr mejores condiciones de habitabilidad, con un menor impacto sobre el presupuesto del distrito que se ve seriamente afectado por la implementación de los programas de Legalización y Mejoramiento Integral de barrios.
3. Contempla el mejoramiento de las conexiones...