El registro de predios

E l Registro de Predios, al ser uno de los principales
instrumentos de oponibilidad de derechos sobre
inmuebles, tiene una vital importancia para el
desarrollo del mercado peruano y para la capitalización de
la riqueza en nuestro país. De esta manera, con la expedición
de una nueva reglamentación de los actos inscribibles
en el Registro de Predios, no solo se modifican numerosos
criteriosde calificación aplicables al citado registro, sino
que se dan importantes pautas y lineamientos que los
agentes económicos deberán conocer y observar al
efectuar sus inversiones en los distintos negocios vinculados
con el sector inmobiliario. En ese sentido, el nuevo
reglamento aprobado mediante resolución de la
Superintendente Nacional de los Registros Públicos
Nº 248-2008-SUNARP/SN, defecha 28 de agosto de
2008, incorpora diversas modificaciones.
Por razones de espacio, solo analizaremos
un par de ellas.
Así, por ejemplo, una lamentable omisión
es que se haya eliminado una previsión
como la contenida en el artículo 10 del
anterior reglamento, que permitía que la
información catastral, debidamente
procesada por las instancias pertinentes de
la Sunarp, permitieracorregir inexactitudes
sobre las características físicas del
predio. Esta norma otorgaba la posibilidad
de que no se tuviera que recurrir a procedimientos
notariales ni judiciales, para que, en el caso de errores de
cálculo y otros similares que no generasen afectación al
derecho de terceros, la rectificación de inexactitudes en la
descripción física de los predios pudiera efectuarsedirectamente en sede registral.
De otro lado, cabe recordar que en una jurisprudencia de
observancia obligatoria que causó profunda alarma en el
sistema financiero, el Tribunal Registral de la Sunarp
señaló que, al igual que era posible constituir una hipoteca
sin intervención del acreedor, es decir, unilateralmente
por el deudor o tercero garante propietario del predio
materia de gravamen,también era posible, hasta que el
acreedor interviniese y se registrase la aceptación del
gravamen, que el mismo deudor o tercero garante
pudieran cancelar unilateralmente dicha clase de garantías
hipotecarias. El segundo párrafo del artículo 85 del
nuevo reglamento deniega expresamente la posibilidad de
dicha clase de cancelaciones al expresar que: “En ningún
caso, la declaración unilateral delconstituyente dará
Los aciertos del nuevo Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios
mérito a cancelar el asiento de hipoteca, cualquiera sea el
título o modalidad de constitución de esta”.
Además, se supera afortunadamente el grave error
cometido en el artículo 115 del anterior reglamento, en el
cual, regulando la caducidad de gravámenes constituidos
a favor de entidades delsistema financiero, se señaló que
las garantías reales otorgadas a favor de esas entidades
caducaban conforme al artículo 3 de la Ley N° 26639, esto
es, a los diez años de inscripción de la ¿extinción?, de la
empresa acreedora. Saltaba a la vista que si la empresa del
sistema financiero, que era la acreedora hipotecaria, se
había extinguido (y se encontraba inscrita su extinción),
entonces,también la hipoteca se había extinguido, al no
existir parte acreedora alguna en la relación obligatoria, y
más precisamente en el ámbito registral,
por lo previsto en el artículo 94 inciso a) del
TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos, que regula la cancelación
por inexistencia de la persona jurídica
con derecho inscrito. El artículo 92 del
nuevo reglamento pone fin a dichoerror,
pero a diferencia de lo ya reconocido en
diversa jurisprudencia registral, incurre en
otro, al limitarse a remitir su extinción a las
reglas generales sobre caducidad de
gravámenes, cuando lo correcto hubiera sido reconocer la
inmediata extinción de la garantía hipotecaria.
A modo de conclusión, consideramos que el balance
preliminar de la norma en comentario es fundamentalmente...