el retracto

Derecho Civil IV
Tema X
El Retracto.

Clasificación del Retracto.
Conforme al Artículo 1.533 del Código Civil, "el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto".
Ese derecho se llama legal o convencional, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.
Artículo 1.533 Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas eneste Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.

Retracto Convencional.
Conforme al Artículo 1.534 del Código Civil "El Retracto Convencional es el pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en elArtículo 1.544.
Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor”.
Artículo 1.544 El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puedeentrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

Debe observarse que:
• El Retracto es un pacto de la venta que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. Es una condición a la cual se somete la venta.
• El derecho de retraer es un derechofacultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma, conforme al articulo 1.534 aparte único del Código Civil.
Las partes fijan la condición a la cual va a estar sometida la venta. La cosa es rescatada en las manos de donde este.

Utilidad del Retracto Convencional.
En nuestro medio la retroventa o venta con pacto de retracto o de rescate era muyutilizada y aún lo sigue siendo con fines de garantía.
Es frecuente que el prestatario en vez de constituir hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida, a veces por una suma mayor para comprender así los intereses, reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su "precio y de los gastos señalados por la ley".
Esta operación presentaba o presentauna serie de ventajas para las partes, imposible de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.
- Para el prestamista presentaba las siguientes ventajas:
Eludía la prohibición del pacto promisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquirirá irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir un procedimiento judicial.
Podría el prestamista burlarsede la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada.
Evita la necesidad de entablar el Procedimiento de Ejecución de Hipoteca.
- Para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas:
Limitaba su responsabilidad por incumplimiento al valor dela cosa vendida.
Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
Le permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía, por ejemplo, la hipotecaría.
Pero precisamente, señala Aguilar Gorrondona, porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permita burlar preceptos de ordenpúblico, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro, tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato.
Se pueden considerar indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía:
El hecho de que el precio de la venta sea vil.
El establecimiento del precio de rescate superior al de...