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Titulo de Crédito Hipotecario Negociable
Introduccion
Como sabemos la hipoteca es un derecho real de garantia que racae sobre bienes inmuebles; tiene la caracteristica de persecutoriedad y es una carga basicamente, por que si bien no implica una limitacion plena al derecho de propiedad , al acreedor hipotecario que vea insatisfecho su credito procedera a la ejecucion del inmueble no importandosi finalmente el propietario de este reulte ser persona distinta a la del deudor. De alli pues que quien compra un inmueble lo hace con todas las cargas gravamenes que sobre este recaigan.
Para evitar que el comprador alegue que desconocía de la existencia de estos gravámenes sobre el inmueble, la hipoteca debe estar inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble, dándose así la publicidadrespectiva. Esta situación se justifica, maxime si en las hipotecas a diferencia de otros derechos reales de garantía como la prenda, salvo algunas excepciones, el bien es poseído por su propietario: por lo que aparentemente, nada haría dudar que este goza de plena disposición.
Otra característica de esta garantía real viene dada por la preferencia que tiene el titular de un derecho hipotecario. Asi porejemplo, en un procedimiento concursal, frente al común de acreedoree, un acreedor hipotecario tiene un orden de prelación superior a los que no tuvieron la diligencia de garantizar su cretido.
Entre varios acreedores hipotecarios sobre un mismo inmueble, el rango se determina en funcional tiempo que se constituyeron las hipotecas: las mas antiguas poseen un mejor orden de prelación y cobraranprimero. Cuando se proceda a la ejecución del bien, cobraran primero quienes demuestren tener un derecho hipotecario mas antiguo.
Sin embargo, esta preferencia y persecutoriedad de las hipotecas se extingue en su contenido, es decir una vez ejecutado el bien, si el producto del remate resulta insuficiente para cubrir el monto del crédito garantizado, el acreedor hipotecario se convierte en unacreedor ordinario mas teniendo que inciar otro proceso judicial mas para recuperar el saldo.
El titulo de crédito hipotecario negociable ( en adelante TCHN ) nace frente a la necesidad de agilizar la realización o ejecución de las garantías hipotecarias surgidas en las operaciones de crédito, pues el sistema regulado por nuestro Codigo Civil, al igual que el resto de normas de esta rama del DerechoPrivado, no se ajusta a las necesidades del exigente ámbito empresarial. Se encuentra previsto en los artículos 240º y ss. De la Ley de Titulos Valores, Ley Nº 27287 (19.10.2000); asimismo a travez de Resolucion SBS Nº 942-2003 se aprobó el Reglamento del Titutlo de Credito Hipotecario Negociable.
Concepto
A través de este titulo valor se representa la hipoteca, constituida por la voluntadunilateral del propietario del inmueble, asi como el crédito que se respalda, una vez efectuado el endoso del titulo valor. Cabe resaltar que para la constitución unilateral de la hipoteca se requiere de los mismo requisitos formales para una hipoteca ordinaria, de acuerdo a las normas previstas en nuestro Codigo Civil: escritura publica, La respectiva valorización del perito tasador, que quienconstituya la hipoteca tenga las facultades especiales para hacerlo,etc.
El TCHN es emitido a la orden y constituye un instrumento de financiamiento agil pues permite representar una garantía constituida de manera antelada a la obligación principal. Es decir que este titulo representa dos derechos: el de crédito y el de garantía. En un primer momento se constituye la garantía hipotecaria para la emisióndel TCHN; seguidamente, con el endoso del titulo valor, se consignara el monto del crédito garantizado.
3 Ventas del Titulo de Credito Hipotecario Negociable
Como lo señalamos antes, el TCHN surge con la necesidad de dotar a los acreedores (fundamentalmente agentes financieros) de un instrumento que agilice aspectos como ejecución de inmueble gravado, pago del crédito garantizado, etc. El...