Enajenacion De Bienes Inmuebles. Alberto Jimenez Avila
Páginas: 14 (3431 palabras)
Publicado: 24 de octubre de 2011
[pic]NAJENACION DE BIENES INMUEBLES
La gran mayoría de las Personas Físicas se hace la siguiente pregunta al realizar la venta de un bien inmueble, ¿Cuánto se tiene que pagar por concepto de ISR e IVA?, o en el peor de los casos, desconocen que esto si se debe hacer.
Primero hay que aclarar que no todas las operaciones por enajenación de bienes inmuebles están gravadas, ya queen el caso de casa habitación, están exentas del pago de IVA e ISR, fraccion XV del articulo 109 de la LISR y en el caso de terrenos, estos solo están exentos de IVA pero no de ISR.
Artículo 9 de LIVA.- No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes:
I. El suelo.
II. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte delas construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.
Para que efectivamente se compruebe que la casa que se esta vendiendo es una casa-habitación, y se este exento del pago de ISR e IVA, es necesario contar con la documentación que se menciona en el articulo 129 del RLISR.
Para los efectosdel inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación:
I. La credencial de elector a nombre del contribuyente que enajena el inmueble,expedida por el Instituto Federal Electoral, siempre que coincida el domicilio del bien inmueble a enajenar con el que aparezca en dicha credencial.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica, telefónico o gas.
III. Con los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y detarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones II y III de este artículo, deberá estar a nombre del contribuyente, al de su cónyuge o bien al de sus ascendientes o descendientes consanguíneos en línea recta, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el domicilio del bien inmueble a enajenar.
Pues bien, el calcular el ISRpor la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles no es difícil ni complicado, ya que el procedimiento se encuentra descrito en el primer parrafo del artículo 154 de la LISR. Y dice lo siguiente.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme alsiguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.
Aparentemente seve complicado y difícil de entender, pero si lo analizamos detalladamente, se vera que de complicado no tiene nada y de difícil tampoco, ya que si leemos y releemos varias veces el parrafo, entenderemos lo que dice.
Para detallarlo y poderlo entender de manera clara, rápida y sin complicaciones (porque habrá personas que estén muy ocupadas como para leer y releer el parrafo), loanalizaremos con un caso practico.
El Sr. TERRA TENIENTE ACAPARADOR, vende una casa, y desea saber cuanto tiene que pagar por concepto de ISR, e IVA, al momento de realizar la operación, y nos da la siguiente información.
Costo de adquisición $100,000.00
Costo de venta $750,000.00
Fecha de adquisición 20/02/1994
Fecha de venta 27/10/2006
Una vez obtenidos los datos...
La gran mayoría de las Personas Físicas se hace la siguiente pregunta al realizar la venta de un bien inmueble, ¿Cuánto se tiene que pagar por concepto de ISR e IVA?, o en el peor de los casos, desconocen que esto si se debe hacer.
Primero hay que aclarar que no todas las operaciones por enajenación de bienes inmuebles están gravadas, ya queen el caso de casa habitación, están exentas del pago de IVA e ISR, fraccion XV del articulo 109 de la LISR y en el caso de terrenos, estos solo están exentos de IVA pero no de ISR.
Artículo 9 de LIVA.- No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes:
I. El suelo.
II. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte delas construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.
Para que efectivamente se compruebe que la casa que se esta vendiendo es una casa-habitación, y se este exento del pago de ISR e IVA, es necesario contar con la documentación que se menciona en el articulo 129 del RLISR.
Para los efectosdel inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación:
I. La credencial de elector a nombre del contribuyente que enajena el inmueble,expedida por el Instituto Federal Electoral, siempre que coincida el domicilio del bien inmueble a enajenar con el que aparezca en dicha credencial.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica, telefónico o gas.
III. Con los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y detarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones II y III de este artículo, deberá estar a nombre del contribuyente, al de su cónyuge o bien al de sus ascendientes o descendientes consanguíneos en línea recta, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el domicilio del bien inmueble a enajenar.
Pues bien, el calcular el ISRpor la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles no es difícil ni complicado, ya que el procedimiento se encuentra descrito en el primer parrafo del artículo 154 de la LISR. Y dice lo siguiente.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme alsiguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.
Aparentemente seve complicado y difícil de entender, pero si lo analizamos detalladamente, se vera que de complicado no tiene nada y de difícil tampoco, ya que si leemos y releemos varias veces el parrafo, entenderemos lo que dice.
Para detallarlo y poderlo entender de manera clara, rápida y sin complicaciones (porque habrá personas que estén muy ocupadas como para leer y releer el parrafo), loanalizaremos con un caso practico.
El Sr. TERRA TENIENTE ACAPARADOR, vende una casa, y desea saber cuanto tiene que pagar por concepto de ISR, e IVA, al momento de realizar la operación, y nos da la siguiente información.
Costo de adquisición $100,000.00
Costo de venta $750,000.00
Fecha de adquisición 20/02/1994
Fecha de venta 27/10/2006
Una vez obtenidos los datos...
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