Enajenacion Predios Rusticos

DIVISION DE LOS PREDIOS RUSTICOS SUJETOS A LA
LEGISLACION COMUN Y DE LOS PREDIOS RUSTICOS DERIVADOS
DEL PROCESO DE REFORMA AGRARIA.

1.-) Consideraciones preliminares.
No cabe duda que una de las materias más importantes en el
ámbito de la propiedad raíz, dice relación con la posibilidad que tienen
los dueños de un predio rústico, para proceder a su subdivisión y
desarrollar de esta forma unnegocio inmobiliario agro-residencial que
puede resultar altamente rentable, o sencillamente para transferir los
lotes resultantes de la subdivisión a parientes o terceros. Se visualiza
entonces la utilidad de efectuar un análisis lo más completo posible,
acerca de la normativa jurídica vigente, que posibilite concretar los fines
antes aludidos.
Conviene advertir en estas consideraciones iniciales,que nuestro
estudio se centralizará en los bienes inmuebles por naturaleza, o
propiamente tales, excluyendo por ende a los bienes inmuebles por
adherencia y a los inmuebles por destinación, considerando que en
realidad son bienes muebles, reputados inmuebles. Los inmuebles por
naturaleza son las cosas que responden esencialmente a la definición
de inmuebles, contenida en el artículo 568 del CódigoCivil, y que reza,
en su parte pertinente: “Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas
que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y
minas”.
Las tierras comprenden el suelo y el subsuelo, sin construcciones,
árboles ni plantaciones. Constituyen un elemento natural fijo. Las
minas son los depósitos de sustancias minerales formadas
naturalmente y existentes en el interiorde las tierras. Las sustancias
minerales extraídas de las minas son muebles, pero la mina en sí
misma siempre es una cosa inmueble.
La primera dificultad que surge en un estudio de esta naturaleza,
dice relación con la línea que separa la propiedad urbana y la rural o
rústica, frontera a veces difusa, por los fluctuantes criterios exhibidos
por nuestro legislador, a lo largo de los años, segúnexpondremos.
Dice el Código Civil, en la misma disposición citada, que las casas
y heredades se llama predios o fundos. La palabra casa está tomada en
un sentido amplio, como edificio en el que se puede vivir o morar,
aunque no esté destinado a la habitación hogareña, y alude
fundamentalmente a un inmueble urbano, o a la construcción
destinada a la vivienda, que se levante en un predio rústico.Heredad es
una porción de terreno cultivado y perteneciente a un mismo dueño.
Con esta expresión se designa a los predios rústicos.

1

En nuestro ordenamiento jurídico, el criterio para definir a los
predios urbanos y rústicos no ha sido uniforme.
En los años sesenta, al promulgarse las normas relativas a la
Reforma Agraria, se definió como “predio rústico” todo inmueble
susceptible de uso agrícola,ganadero o forestal, situado en sectores
urbanos o rurales (Ley número 16.640). Se aplicó por ende un criterio
funcional, y no espacial o geográfico.
En cambio, en el Decreto Ley número 3.516 de 1980, que
establece normas relativas a la subdivisión de predios rústicos, se
establece que son predios rústicos, los inmuebles de aptitud agrícola,
ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanoso fuera de los
límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y
Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción (artículo 1
del citado Decreto Ley). En este caso, el criterio es espacial o geográfico
y no puramente funcional.
Por su parte, la Ley número 18.101, del año 1982, que fija
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, declara
que se entiende porbienes raíces urbanos los ubicados dentro del radio
urbano respectivo, aunque se advierte que la ley se aplicará también a
los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una
hectárea (artículo 1).
El Decreto Ley número 993, que establece disposiciones
especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, dispone que...