Enajenación de Bienes Terreno

Enajenación de un Inmueble sin construcción (terreno)

Introducción
Los actos de enajenación de bienes inmuebles, en términos generales, son susceptibles de pagar impuestos federales, estatales y municipales, claro está que existen supuestos de exención y no causación, de conformidad con las leyes de la materia.
Podemos identificar, en un acto de enajenación de bienes inmuebles, laaplicación de la Ley del ISR, IVA y la Ley de Hacienda para los Municipios para el Estado de Guanajuato; derivando, en principio, la causación de los siguientes impuestos:
ISR en régimen de enajenación, y en su caso, en régimen de adquisición.
IVA por acto de enajenación
Impuesto sobre traslación de dominio (transmisión-adquisición)

Los impuestos se calcularán y enterarán por el Notario, enlos plazos que se establecen en las leyes correspondientes.
Para el caso de ISR, cuando el bien inmueble se encuentra localizado en alguna de las entidades federativas que hubieren suscrito el anexo 7 al Convenio de Colaboración Administrativa en Materia Fiscal Federal, se calculará y enterará por el Notario un pago por cada operación, equivalente al 5% de la ganancia obtenida, mismo que deberáingresarse a la tesorería del estado, situación que se aplica al Estado de Guanajuato en virtud de la firma del Anexo.
Dicho pago efectuado a la Entidad será acreditable contra el pago provisional federal.

Caso práctico
Cálculo de I.S.R. y entero al Estado y a la Federación, así como el IVA y el ISTD, por enajenación de un inmueble sin construcción (terreno), y sin otros conceptos deducibles 
Datos:
Adquisición de terreno Marzo del 2000 Valor $100,000.00
Enajenación de terreno Mayo del 2007 Valor $500,000.00
Valor registrado Valor $100,000.00
Valor de avalúo Valor $480,000.00

Procedimiento de cálculo de ISR
1. Identificar los elementos para el cálculo
Art. 146 LISR.- …Se considera como ingreso el monto de lacontraprestación obtenida: $500,000.00
Art. 148.- Son deducciones autorizadas el costo comprobado de adquisición actualizado: $100,000.00. + actualización
La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones autorizadas, será la ganancia sobre la cual se calculará el impuesto.
2. Cómo se actualiza el costo de adquisición del terreno?
INPC. (Art. 151 LISR)
Tabla del anexo 9. (RMF Regla1.3.14.2)
Mínimo de Ley (art. 148 Fracción I)
Procedimiento INPC 
Art. 151.- … En el caso de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición (Marzo 2000) y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación (Abril 2007).
 
I.N.P.C. - - - - - ABRIL 2007 122.171
I.N.P.C. - - - ---- MARZO 2000 87.9842
Se divide el INPC del mes de abril entre el INPC del mes de marzo:
122.171
87.9842 = 1.3885 Factor de actualización
Procedimiento Tabla de anexo 9
La RMF en la Regla 1.3.14.2 otorga la posibilidad de actualizar las deducciones que señala el art. 148 de LISR, a través de factores fijos en razón del tiempo transcurrido entre la adquisición y laenajenación:
 
Periodo de adquisición y enajenación
Marzo 2000 - Mayo 2007= 7 años con 2 meses
 

Mínimo de Ley
Art. 148 Fracción I… El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 151 de esta ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
Monto de contraprestación $500,000.00El mínimo de ley cuando menos el 10% : $50,000.00
Bajo los tres procedimientos de actualización (INPC/TABLA/MINIMO) tenemos los siguientes factores de actualización y cantidades:
INPC 1.3885
TABLA 1.40
MÍNIMO $50,000.00
Aplicación de factores al costo comprobado de adquisición del terreno
1. Supuesto (INPC)
Valor de adquisición x factor de actualización:
$100,000.00 x 1.3885 =...