Enfiteusis. Derechos adquiridos antes de la sanción del C. Civil

Claudio R. Raffone
Leg. 108214
Comisión 6
23/03/2012


TRABAJO PRÁCTICO Nº 1

DERECHOS PROHIBIDOS A PARTIR DE LA SANCIÓN DEL CÓDIGO CIVIL



Primer caso: “Arzobispo de Buenos Aires Patrono del Carmen c. Astoul Eduardo


1) Descripción de los hechos
El arzobispo de Bs. As, representado por el fiscal eclesiástico, demanda a Eduardo Estoul por rescisión de un contrato llamadoenfitéutico, devolución de un inmueble y pago de las sumas adeudadas en concepto de cánones, intereses y costas.
A la fecha de la demanda, aún no se había abonado el canon correspondiente al año 1938, por lo que el contrato quedaba rescindido, según el convenio entre partes y lo dispuesto en el C.Civ.
El tribunal determinó que el contrato en cuestión era de locación y condenó a Estoul a desalojar elinmueble y a pagar el canon adeudado más los intereses.


2) ¿Cuál fue el derecho que aplicó el Tribunal para decidir que se trataba de una locación y no de una enfiteusis?
Esta pretendida enfiteusis, fue intentada luego de la sanción del C. Civ y por lo tanto, es imposible para el derecho vigente, permitir la constitución de derechos enfitéuticos sobre bienes raíces (Art. 2614 C. Civ).
Eltribunal también basó su fallo en lo dispuesto en el art. 2502 del C.Civ
“Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.”
Asimismo, y como se desprende de la nota al art. 2503C. Civ:
“No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis, porque por este Código no pueden tener lugar”.
…. “Suprimimos también el derecho enfitéutico, o lo que en España se llamaba censo enfitéutico. Suprimiendo la enfiteusis, evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y elderecho del señor directo. El contrato de arrendamiento será entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente.”
“En casi todos los Códigos modernos está prohibida la enfiteusis. En el Código Francés no hay la palabra enfiteusis. Si se hace pues un contrato de enfiteusis, valdrá sólo como contrato de arrendamiento, ya que no puede valer como de usufructo,y durará sólo por el tiempo que puede durar la locación.”


3) Diferencias entre arrendamiento y locación

Arrendamiento y locación pueden ser tomados como sinónimos ya que en muchos artículos del Código Civil son utilizados de manera indistinta, sin embargo en nuestro derecho es común la denominación arrendamiento al hacer referencia a arrendamientos rurales, y locación (si hablamos deinmuebles) para las locaciones urbanas.
Esa división queda manifestada en las distintas normas que las reglamentan.

El arrendamiento, está reglamentado por la Ley 13246 de Arrendamientos y Aparcerías Rurales

El art. 2 Dice que habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, condestino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero.
 
El art 4 establece los plazos mínimos para el arrendamiento -Tres (3) años.
Si bien el art. 1505 del C. Civ. establece que “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a losdiez años” El art 45 de esta ley autoriza una excepción a ese principio al establecer que “los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior a Dos (2) años, podrán celebrarse hasta por el plazo máximo...